הלוואה נוספת על דירה שכבר ממושכנת – מה השתנה ביוני 2026

הרבה בעלי דירות לוקחים הלוואה נוספת בשעבוד הדירה שכבר יש עליה משכנתא, למשל לשיפוץ, לרכישת רכב או לעזרה לילדים. לפעמים ההלוואה הנוספת נלקחת מבנק אחר, ובעבר זה יצר פער בחישוב יכולת ההחזר. ביוני 2026 נכנס לתוקף עדכון בהוראות בנק ישראל שנועד לסגור את הפער. המדריך מסביר את הכלל ואת ההשלכות, נכון למועד כתיבה.

מה השתנה

לפי חוזר של הפיקוח על הבנקים מדצמבר 2025, בעת נטילת הלוואה לדיור נוספת על הלוואה קיימת המשועבדת לאותו נכס, סך ההחזרים החודשיים לצורך חישוב יחס ההחזר מההכנסה יכלול גם את ההלוואות הקודמות שמועד פירעונן עולה על 18 חודשים, בין אם ניתנו על ידי אותו בנק ובין אם על ידי בנק אחר. התיקון נכנס לתוקף ב-30 ביוני 2026, ואינו חל על מלאי ההלוואות הקיים ערב אותו מועד.

מה המשמעות בפועל

המשמעות היא שהבנק שנותן את ההלוואה הנוספת צריך לבדוק את יחס ההחזר על בסיס כל ההחזרים על הנכס, ולא רק על בסיס ההלוואה החדשה. מכיוון שיחס ההחזר מוגבל ל-50% לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מי שכבר משלם החזר משמעותי על המשכנתא הקיימת עשוי לגלות שהמרווח להלוואה נוספת קטן.

שיעור המימון המצטבר

גם לפני העדכון, הוראה 329 קבעה ששיעור המימון הכולל, כולל יתרת הלוואות קודמות על אותה דירה, לא יעלה על התקרות: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). בהלוואה שאינה לרכישת זכות במקרקעין, הבנק רשאי לאשר עד 70%, ובלבד שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200 אלף שקל. כלומר, הלוואה נוספת מוגבלת גם בשווי הנכס וגם ביכולת ההחזר.

הלוואות קטנות

יש הקלות להלוואות קטנות. הלוואות לכל מטרה של עד 120 אלף שקל פטורות לפי ההוראה ממגבלת יחס ההחזר. לכן, בהלוואה נוספת קטנה, הכלל החדש עשוי להשפיע פחות. עם זאת, הבנק עדיין בוחן את יכולת ההחזר לפי נהליו.

מה לשקול לפני שלוקחים

לדעתנו, לפני הלוואה נוספת כדאי לשקול כמה שאלות. האם אפשר לממן את הצורך בדרך אחרת, בלי להגדיל את החוב על הדירה? האם כדאי לבחון מחזור של המשכנתא הקיימת יחד עם ההלוואה הנוספת, במקום שתי הלוואות נפרדות? ומה תהיה ההשפעה על ההחזר החודשי הכולל, במיוחד אם חלק מההלוואות בריבית משתנה? לפי דוח בנק ישראל לשנת 2025, נטילת הלוואה נוספת בביטחון הדירה היא אחד המניעים למחזור, משום שהיא מזמנת הזדמנות לבחון את כל התמהיל.

שעבוד בדרגה שנייה

כשההלוואה הנוספת ניתנת על ידי גוף אחר, היא נרשמת לעיתים כשעבוד בדרגה שנייה, אחרי הבנק הראשון. הוראה 451 מתייחסת להסכמת הבנק לשעבוד בדרגה שנייה במצבים מסוימים, למשל במחזור מול גוף מוסדי. כדאי לברר מראש מה הבנק הקיים ידרוש.

דוגמה להמחשה

נניח, לשם ההמחשה בלבד, משק בית עם הכנסה פנויה של 20 אלף שקל ומשכנתא קיימת עם החזר חודשי של 7,000 שקל. יחס ההחזר הנוכחי הוא 35%. אם יבקש הלוואה נוספת על אותה דירה עם החזר של 2,000 שקל, הבנק יבחן את היחס על בסיס 9,000 שקל, כלומר 45%. זה עדיין בתוך התקרה של 50%, אבל מעל 40%, ולכן הבנק נדרש להקצאת הון גבוהה יותר. אם ההחזר הנוסף היה 4,000 שקל, היחס היה מגיע ל-55%, מעל התקרה.

מי מושפע במיוחד

הכלל משפיע בעיקר על מי שכבר משלם החזר משמעותי ומבקש הלוואה נוספת בסכום גבוה, ועל מי שמבקש את ההלוואה הנוספת מבנק אחר. מי שמתכנן הלוואה כזו ירוויח מבדיקה מוקדמת של יחס ההחזר הכולל, לפני שמגיש בקשה.

שאלות נפוצות

האם ההלוואה הקיימת נספרת ביחס ההחזר גם כשהיא מבנק אחר?

כן. לפי העדכון שנכנס לתוקף ב-30.6.2026, נכללות גם הלוואות קודמות שמשועבדות לאותו נכס ושמועד פירעונן עולה על 18 חודשים, גם אם ניתנו על ידי בנק אחר.

האם הכלל חל על הלוואות שכבר נלקחו?

לפי החוזר, התיקון אינו חל על מלאי ההלוואות הקיים ערב 30.6.2026. הוא חל על הלוואות חדשות.

האם יש תקרה לסכום ההלוואה הנוספת?

סך ההלוואות על הנכס כפוף לתקרות שיעור המימון של הוראה 329, וההלוואה כפופה גם למגבלת יחס ההחזר, למעט חריגים.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.