החזרת הדירה בסוף השכירות: בלאי סביר מול נזק

סוף תקופת השכירות הוא הרגע שבו מתגלות רוב המחלוקות: כתמים על הקירות, ריצוף סדוק, דלת ארון שבורה. המשכיר רוצה לקבל את הדירה במצב שבו מסר אותה, והשוכר טוען שמדובר בבלאי רגיל של שימוש. החוק אינו כולל רשימה של מה נחשב בלאי, אבל הוא קובע את העיקרון.

מה השוכר צריך להחזיר

לפי סעיף 20(א), עם סיום תקופת השכירות השוכר ישיב למשכיר את המושכר כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר, כמו ריהוט או מכשירים שהיו בדירה. לפי סעיף 20(ב), אם השוכר השיב את הדירה כך, המשכיר צריך לקבל אותה.

מי אחראי לאיזה ליקוי

סעיף 25ח(א) קובע שהשוכר אחראי על כל ליקוי בדירה, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר, ויתקן אותו על חשבונו, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת. סעיף 25ח(ב) מטיל על המשכיר את התיקון של כל ליקוי אחר שאינו קל ערך. מכאן נובע העיקרון: השוכר אחראי לנזק שנובע משימוש בלתי סביר, ולא לשחיקה הטבעית שנובעת משימוש סביר לאורך זמן.

סעיף 24 מוסיף שלעניין חוק השומרים רואים את השוכר כשומר שכר. כלומר, הוא אחראי לשמור על הדירה כמו שומר שמקבל תמורה.

בלאי סביר או נזק: דוגמאות להמחשה

החוק אינו מגדיר את המונחים, ולכן הדוגמאות הבאות הן הערכה כללית שלנו בלבד, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו:

• דהייה של צבע לאחר כמה שנים, או סימנים קלים של רהיטים על הקיר, נחשבים בדרך כלל בלאי של שימוש סביר.

• חורים גדולים בקירות, כתמים שאינם יורדים בניקוי או שבר בכיור עשויים להיחשב נזק משימוש בלתי סביר.

• שחיקה של ברזים וידיות לאחר שנים נוטה להיחשב בלאי, בעוד שידית שנשברה בגלל שימוש בכוח נוטה להיחשב נזק.

הקשר לערובה

סעיף 25י(ג)(2) מאפשר למשכיר לממש ערובה אם השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי להם לפי סעיף 25ח(א), עד גובה עלות התיקון. כלומר, אי אפשר לממש ערובה בשל בלאי סביר, אלא רק בשל ליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר, ולאחר הודעה מראש ומתן הזדמנות לתקן לפי סעיף 25י(ד).

שינויים שבוצעו בדירה

אם השוכר ביצע שינויים בדירה, חלים כללים נוספים. לפי סעיף 20א, כשהשינוי נעשה בהסכמה השוכר בוחר אם להשאיר אותו או להחזיר את הדירה לקדמותה. כשהשינוי נעשה בלי הסכמה, המשכיר רשאי לדרוש החזרה לקדמות.

פרוטוקול מסירה: הכלי החשוב ביותר

החלק הזה הוא המלצה מעשית שלנו ולא הוראת חוק. הוויכוח על בלאי מול נזק כמעט תמיד מסתכם בשאלה מה היה המצב ביום הכניסה. לכן כדאי:

• לערוך ביום הכניסה פרוטוקול בכתב, עם תמונות או סרטון של כל חדר, ששני הצדדים חותמים עליו.

• לצרף לחוזה רשימה של הריהוט והמכשירים, כפי שגם התוספת השנייה לחוק דורשת לתאר את הדירה, הריהוט והאבזרים.

• לערוך פרוטוקול יציאה באותו מבנה ולהשוות.

• לרשום קריאות מונים בשני המועדים.

• לסכם בכתב את הליקויים שנמצאו ואת דרך הטיפול בהם.

שאלות נפוצות

האם אני חייב לצבוע את הדירה כשאני עוזב?

החוק אינו קובע חובת צביעה. אם החוזה מחייב צביעה, יש לבדוק אם התניה מתיישבת עם חלוקת האחריות שבסעיף 25ח, שאין להתנות עליה שלא לטובת השוכר. במקרה של ספק כדאי להתייעץ עם עורך דין.

המשכיר טוען לנזק שהיה קיים כבר כשנכנסתי. מה עושים?

כאן פרוטוקול הכניסה הוא הראיה העיקרית. אם אין פרוטוקול, ראיות אחרות, כמו תמונות מהיום הראשון או הודעות שנשלחו אז, יכולות לעזור.

האם המשכיר חייב לקבל את הדירה אם היא לא נקייה?

סעיף 20 מחייב להשיב את הדירה פנויה מכל אדם או נכס. שאלת הניקיון אינה מוסדרת בו במפורש, ולכן כדאי להסדיר אותה בחוזה.

המשכיר לא מגיע לפרוטוקול היציאה. מה עושים?

לפי סעיף 20(ב), אם השוכר השיב את הדירה כנדרש, המשכיר צריך לקבל אותה. מומלץ לתעד את מצב הדירה בתמונות ובסרטון עם תאריך, להודיע למשכיר בכתב שהדירה פנויה ולהציע דרך למסירת המפתחות.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי דירות שרוצים לשמור על ערך הנכס ולבחון את עתידו בטווח הארוך, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.