הוצאות אחזקה בנכס משותף: מי משלם ואיך גובים משותף שלא שילם

אחת המחלוקות הנפוצות בין שותפים בנכס, ובמיוחד בין יורשים, נוגעת לכסף: מי שילם את התשלומים העירוניים בזמן שהדירה עמדה ריקה, מי מימן את תיקון הגג ומי ממשיך לשלם את הביטוח. כשאחד השותפים נושא בהוצאות לבד, הוא שואל בצדק אם יקבל את הכסף בחזרה ומתי. חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, עונה על כך במפורש, ומשאיר לשותפים אפשרות לקבוע הסדר אחר בהסכם ביניהם.

החובה: כל שותף לפי חלקו

סעיף 32(א) לחוק קובע: "כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם". החלוקה היא לפי שיעור הבעלות ולא שווה בשווה.

הזכות להחזר

סעיף 32(ב) קובע: "שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין". כלומר, מי ששילם לבד את כל עלות התיקון רשאי לדרוש מכל אחד מהשותפים את חלקו היחסי. אם השותפים אינם משלמים מרצונם, הדרך היא בדרך כלל דרישה בכתב ולאחר מכן הליך משפטי, או התחשבנות במסגרת הליך פירוק השיתוף.

אילו הוצאות נכללות

החוק מדבר על הוצאות "הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם" של המקרקעין. ההכרעה אם הוצאה מסוימת עומדת במבחן הזה תלויה בנסיבות. בדרך כלל עולות בהקשר זה הוצאות כגון:

• תיקונים נחוצים – איטום, צנרת, חשמל ותיקון נזקים.

• תשלומי חובה הקשורים לנכס – למשל מסים ותשלומים עירוניים, בהתאם לדין החל ולמי שמחזיק בנכס בפועל.

• ביטוח ושמירה – כשהם נחוצים לשמירה על הנכס.

• ניהול – למשל שכר מנהל נכס שמונה בהחלטה תקינה.

לעומת זאת, שדרוג שאינו נחוץ, כמו מטבח יוקרתי או תוספת בנייה, אינו בהכרח "הוצאה דרושה", והחלטה עליו כפופה לכללי ההחלטה שבסעיף 30.

קיזוז חובות בין שותפים

סעיף 36 קובע: "חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז". דוגמה: שותף אחד גר בנכס וחייב לאחרים שכר ראוי לפי סעיף 33, ובמקביל הוא שילם לבד על תיקונים. במצב כזה אפשר לקזז את הסכומים זה מול זה, כך שרק היתרה משולמת. בתביעות פירוק שיתוף, ההתחשבנות הזו נעשית לעיתים קרובות כחלק מחלוקת התמורה.

הסכם שיתוף יכול לקבוע אחרת

ההוראות הללו הן ברירת מחדל. לפי סעיף 29(ב), הן חלות כל עוד אין הוראה אחרת בהסכם שיתוף. השותפים רשאים לקבוע, למשל, שאחד מהם נושא בכל ההוצאות השוטפות בתמורה לזכות שימוש בלעדית, או שכל ההוצאות ישולמו מקרן משותפת שמתמלאת מהכנסות הנכס.

הוצאות בנכס שעדיין בעיזבון

כשהנכס עבר בירושה וטרם חולק, חלים גם כללי חוק הירושה, התשכ"ה–1965. לפי סעיף 109(ב) לחוק הירושה, שבח הנכסים ופירותיהם ממות המוריש ועד חלוקת העיזבון שייכים לעיזבון, והוא הדין לגבי פחת הנכסים ולגבי תשלומים המוטלים עליהם. במילים אחרות, בתקופה שבין הפטירה לחלוקה, ההוצאות וההכנסות של הנכס נזקפות לעיזבון כולו. אם מונה מנהל עיזבון, הוא זה שמנהל את התשלומים בתקופה הזו בהתאם לסמכויותיו.

איך שומרים על הזכות להחזר – המלצות

זו עמדה מקצועית ולא הוראת חוק:

• שלמו מחשבון מזוהה ושמרו קבלות וחשבוניות.

• עדכנו את השותפים בכתב לפני ההוצאה, ואם הדבר דחוף – מיד אחריה.

• ערכו טבלה מסודרת של כל הוצאה וחלקו של כל שותף.

• דרשו את ההחזר בתוך זמן סביר ולא אחרי שנים, כדי להימנע ממחלוקות על הוכחה.

• אם צפויה מכירה, סכמו מראש שההתחשבנות תיעשה מתוך התמורה.

• בהוצאה גדולה, קבלו כמה הצעות מחיר ושתפו אותן עם השותפים לפני ההזמנה.

שאלות נפוצות

שילמתי לבד את התיקונים בדירה שירשנו – האם האחים חייבים להחזיר?

לפי סעיף 32(ב) לחוק המקרקעין, שותף שנשא בהוצאות הדרושות למעלה מחלקו זכאי להיפרע מהאחרים לפי חלקיהם. אם הדירה עדיין בעיזבון, ההתחשבנות נעשית גם לפי כללי חוק הירושה. השאלה אם כל הוצאה הייתה "דרושה" נבחנת לפי הנסיבות.

האם ההוצאות מתחלקות שווה בשווה?

לא. לפי סעיף 32(א), כל שותף נושא בהוצאות לפי שיעור חלקו במקרקעין.

האם אפשר לקזז את החוב מול דמי שימוש?

כן. סעיף 36 מאפשר לקזז חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי או חשבונאי.

לבחינת נכס משותף ולתכנון מכירה או יציאה מסודרת מהשיתוף, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.