הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 – כשהיתרים מוגבלים לפני אישור תוכנית

בעלי נכסים מופתעים לפעמים לגלות שהבקשה להיתר שלהם נתקעה, אף שהיא תואמת את התוכנית שבתוקף. אחת הסיבות האפשריות היא הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה: מנגנון שמאפשר למוסד תכנון להגביל היתרים באזור שבו מכינים תוכנית חדשה, כדי שלא ייווצרו בינתיים עובדות בשטח שיסכלו אותה.

מה קובע סעיף 77

לפי סעיף 77, מי שרשאי להגיש תוכנית רשאי לבקש ממוסד התכנון המוסמך להפקיד אותה לפרסם הודעה על הכנת התוכנית. אם מוסד התכנון סבור שנכון לעשות כן, הוא מפרסם את ההודעה ברשומות, בעיתון ובמשרדי הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר. ההודעה מפרטת את תחום התוכנית ואת השינויים המוצעים. מוסד התכנון רשאי גם לפרסם הודעה כזו מיוזמתו.

לכשעצמה, ההודעה לפי סעיף 77 היא בעיקר מידע לציבור: היא מסמנת שבאזור מסוים מתכננים שינוי. המשמעות המעשית מגיעה עם סעיף 78.

מה קובע סעיף 78

לאחר פרסום ההודעה ברשומות, סעיף 78 מאפשר למוסד התכנון לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בנייה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט חלוקה בתחום התוכנית המוצעת. התנאים יכולים להיות מגבלה על גובה, על היקף, על סוג השימוש, ולעיתים גם מניעה של סוגי היתרים מסוימים.

• התנאים בתוקף עד להפקדת התוכנית, דחייתה, ביטול התנאים או שינוים – או עד שלוש שנים, לפי המוקדם.

• מוסד התכנון רשאי להאריך או לשנות אותם לתקופה נוספת של עד שלוש שנים, מנימוקים מיוחדים שיירשמו.

• הארכה נוספת מעבר לכך אפשרית רק בידי יושב ראש מוסד התכנון ובאישור שר הפנים.

ערר על התנאים

החוק נותן זכות ערר למי שרואה עצמו נפגע מהחלטה לפי סעיף 78. כאשר ההחלטה היא של ועדה מחוזית, הערר מוגש למועצה הארצית. כאשר ההחלטה היא של ועדה מקומית, הערר מוגש לוועדת הערר. כדאי לבדוק מיד את המועדים להגשה ואת הדרישות הפורמליות, כי מדובר בהליך עם לוחות זמנים.

והמצב אחרי ההפקדה

כשהתוכנית עצמה מופקדת, נכנס לתמונה סעיף 98: מוסד התכנון שהפקיד תוכנית רשאי, עד למתן תוקף לה, לאסור מתן היתרים לבנייה ולשימוש בתחום התוכנית או לקבוע תנאים למתן היתר. גם על החלטה כזו אפשר לערור – לוועדת הערר כשמדובר בוועדה מקומית, ולמועצה הארצית כשמדובר בוועדה מחוזית. במילים אחרות, יש שני שלבים שבהם אפשר להגביל היתרים: לפני ההפקדה (סעיף 78) ואחריה (סעיף 98).

איך מגלים שיש הודעה כזו

הודעות לפי סעיף 77 מתפרסמות ברשומות ובעיתון. בפועל, הדרך הבטוחה היא לבקש מידע להיתר מהוועדה המקומית: לפי תקנות הרישוי, המידע להיתר כולל גם מגבלות להיתר החלות על המקרקעין לפי סעיפים 78 ו-98. כדאי לבדוק זאת לפני רכישת מגרש או בית לצורך בנייה, ולפני השקעה בתכנון מפורט.

מה זה אומר לבעלי נכסים ויזמים

הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 יכולה להיות סימן לשני כיוונים הפוכים. מצד אחד, היא יכולה לעכב בנייה לפי התוכנית הקיימת. מצד שני, היא לעיתים מבשרת על תוכנית שעשויה להוסיף זכויות, למשל במסגרת התחדשות עירונית. לכן, להערכתנו, אין לפרש אותה אוטומטית כאיום או כהזדמנות: יש לקרוא את ההודעה, להבין מה השינוי המוצע, ולבחון מה ההשפעה על הנכס הספציפי.

בעסקאות קומבינציה ובעסקאות קרקע, כדאי להתייחס בחוזה לאפשרות שתתפרסם הודעה כזו לפני קבלת ההיתר, ולקבוע מה קורה אז: האם מועדים נדחים, מי נושא בעלויות התכנון הנוספות, והאם יש לצדדים זכות לסגת. אלה שאלות לעורך הדין המלווה את העסקה.

בשורה התחתונה

סעיף 77 מסמן שמכינים תוכנית; סעיף 78 מאפשר להגביל היתרים בינתיים, לתקופות קצובות; וסעיף 98 מאפשר להגביל היתרים אחרי ההפקדה ועד לאישור. כל ההחלטות האלה ניתנות לערר. לפני החלטה על נכס, בדקו במידע להיתר אם חלות עליו מגבלות כאלה.

שאלות נפוצות

האם הודעה לפי סעיף 77 מקפיאה אוטומטית את כל ההיתרים?

לא. ההודעה עצמה אינה קובעת תנאים. ההגבלה נובעת מהחלטה לפי סעיף 78, ותוכנה תלוי במה שמוסד התכנון קבע.

כמה זמן יכולה ההגבלה להימשך?

לפי סעיף 78, עד שלוש שנים, עם אפשרות הארכה לשלוש שנים נוספות מנימוקים מיוחדים, והארכה נוספת רק באישור שר הפנים. ההגבלה מסתיימת מוקדם יותר אם התוכנית הופקדה או נדחתה.

מגיע פיצוי על עיכוב בגלל סעיף 78?

זו שאלה משפטית פרטנית. החוק מסדיר תביעות פיצויים בשל פגיעה מתוכנית בפרק נפרד, ויש לבחון את המקרה עם עורך דין ושמאי.

נכון למועד כתיבת הדברים (נובמבר 2026). המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי, שמאי או תכנוני לגבי נכס מסוים. רוצים להבין מה זה אומר לגבי הנכס או הקרקע שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.