הארכת חוזה שכירות ואופציה: מועדי ההודעה לפי החוק

רוב חוזי השכירות נחתמים לשנה, ולעיתים כוללים אופציה להארכה לשנה נוספת. ככל שמתקרב סוף התקופה, שני הצדדים צריכים לדעת מה התוכניות. השוכר צריך לדעת אם לחפש דירה, והמשכיר צריך לדעת אם לחפש שוכר. החוק קובע מועדי הודעה ברורים כדי שאף צד לא יופתע ברגע האחרון.

חובת המשכיר להודיע על כוונותיו

לפי סעיף 25יב(א), המשכיר יודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים. החובה חלה גם כשאין בחוזה אופציה בכלל. החוק אינו קובע מספר ימים מדויק לחובה הזו, ולכן "זמן סביר" נבחן לפי הנסיבות.

אופציה של המשכיר: 90 ימים ותנאים מראש

סעיף 25יב(ב) עוסק במצב שבו החוזה נותן למשכיר ברירה להאריך את התקופה. במקרה כזה:

• המשכיר צריך להודיע לשוכר לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום התקופה אם ברצונו לממש את הברירה.

• המשכיר רשאי לממש את הברירה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, התנאים לתקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.

המשמעות המעשית: אופציה של המשכיר שאין לצידה תנאים מוגדרים, למשל גובה דמי השכירות בתקופה הנוספת, אינה ניתנת למימוש לפי החוק.

אופציה של השוכר: 60 ימים

לפי סעיף 25יב(ג), כשהחוזה נותן לשוכר ברירה להאריך את התקופה, השוכר צריך להודיע למשכיר לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה אם ברצונו לממש אותה. ההמלצה שלנו: לשלוח את ההודעה בכתב, ולשמור אישור על קבלתה.

מה קובעים בחוזה מראש

התוספת השנייה לחוק מחייבת שהחוזה יכלול את תקופת השכירות, את קיומה של ברירה להארכה ואת תנאי הברירה. לכן כדאי לכתוב בחוזה, בין היתר:

• כמה תקופות הארכה יש ומה אורך כל אחת.

• למי שייכת האופציה, לשוכר, למשכיר או לשניהם.

• מה יהיו דמי השכירות בתקופת ההארכה, או לפי איזה מנגנון ייקבעו.

• אם יש להאריך גם את הערובות ואת כתב הערבות.

אם ממשיכים לגור בלי לקבוע תקופה חדשה

לפעמים התקופה נגמרת, אף אחד לא מודיע דבר, והשוכר ממשיך לגור ולשלם. סעיף 19(א) לחוק קובע שאם הצדדים המשיכו לקיים את השכירות לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה לצד השני זמן סביר מראש. המצב הזה פחות ודאי לשני הצדדים, ולכן לדעתנו עדיף לחתום על הארכה בכתב.

האם אפשר לקבוע מועדים אחרים בחוזה

סעיף 25יד(2) מונה את סעיף 25יב בין ההוראות שאין להתנות עליהן אלא לטובת השוכר. לכן אפשר לקבוע, למשל, שהמשכיר יודיע 120 ימים מראש, אבל לא לקצר את 90 הימים שלו. לגבי ההודעה של השוכר, קיצור של 60 הימים יכול להיות לטובתו. החריג הוא חוזה בין קרובי משפחה לפי סעיף 25טו(ב).

לוח זמנים מעשי לקראת סוף החוזה

הלוח הבא הוא הצעה שלנו לשני הצדדים, שנבנתה סביב המועדים שבחוק:

• כארבעה חודשים לפני הסוף: לבדוק בחוזה אם יש אופציה, למי היא שייכת ומה תנאיה.

• לא יאוחר מ-90 ימים לפני הסוף: משכיר שיש לו אופציה מודיע אם הוא מממש אותה.

• לא יאוחר מ-60 ימים לפני הסוף: שוכר שיש לו אופציה מודיע אם הוא מממש אותה.

• לאחר ההחלטה: לחתום על נספח הארכה, לעדכן את הערובות ולהחתים מחדש את הערב.

• אם אין הארכה: לתאם מועד פינוי ופרוטוקול יציאה.

שאלות נפוצות

המשכיר הודיע על מימוש אופציה 40 ימים לפני הסוף. האם זה תקף?

לפי סעיף 25יב(ב), המשכיר צריך להודיע לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום התקופה. הודעה מאוחרת יותר אינה עומדת בדרישת החוק. במקרה של מחלוקת מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

האם המשכיר חייב להאריך את החוזה?

לא. החוק מחייב אותו להודיע זמן סביר מראש אם ברצונו להאריך ובאילו תנאים, אבל אינו מחייב אותו להאריך. אם לשוכר יש אופציה בחוזה, היא מחייבת את המשכיר לפי תנאיה.

האם צריך להאריך גם את הערבות?

החוק אינו קובע זאת. לפי חוק הערבות, הגדלת החיוב הנערב בהסכם בין החייב לנושה אינה משנה את חיובו של הערב. לכן מומלץ שהערב יחתום מחדש על ההארכה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי דירות שמתכננים את עתיד הנכס, כולל אפשרות שהבניין ייכנס לפרויקט התחדשות עירונית בשנים הקרובות, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.