< Back

האם אפשר לחלק מגרש לשני מגרשים נפרדים

Q: אחים יכולים לחלק ביניהם בהסכם ולרשום?

הסכם לבד לא מספיק. הרישום מחייב תשריט חלוקה מאושר, וחלוקה בעין בהסכם טעונה גם אישור המפקח.

Q: מי מכין את תשריט החלוקה?

בדרך כלל מודד מוסמך, בתיאום עם אדריכל, והוא מוגש לוועדה המקומית.

Q: האם חלוקה משנה את זכויות הבנייה?

היא לא מוסיפה זכויות מעבר לתכנית, אבל קובעת איך הן מתחלקות בין המגרשים, בהתאם להוראות התכנית.

התשובה הקצרה: אפשר, אבל לא בהחלטה פרטית בלבד. כשחלה על הקרקע תכנית מאושרת שאינה כוללת את החלוקה המבוקשת, בעל הקרקע רשאי להגיש לוועדה המקומית ״תשריט חלוקת קרקע״, לפי סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה. לפי סעיף 143, לא תירשם חלוקת קרקע בטאבו אלא לפי תשריט שאושר, ובית משפט לא ייתן פסק דין לחלוקה בין בעלים משותפים אלא לפי תשריט ואישור כאלה. לכן השאלה היא לא רק אם רוצים לחלק, אלא אם התכנית מאפשרת את המגרשים החדשים.

מה אומר החוק (נכון למועד כתיבה)

סעיף 137 – בעל קרקע רשאי להגיש תשריט חלוקה לאישור הוועדה המקומית. היתר בנייה על קרקע כזו יינתן רק בהתאם לתשריט שאושר, או בהעדרו, בהסכמת הוועדה המחוזית.
סעיף 143 – חלוקת קרקע לא תירשם בפנקסי המקרקעין אלא לפי תשריט שאושר. רישום שנעשה בניגוד לכך אין לו תוקף.
סעיף 149 – אם התשריט כולל סטייה מתכנית, נדרש הליך של פרסום והתנגדויות.
חוק המקרקעין, סעיף 38(א) – הסכם בין שותפים שקובע חלוקה בעין טעון אישור המפקח שהחלוקה תואמת את דיני התכנון והבנייה.

מה בודקים לפני שמתחילים

את הוראות התכנית: גודל מגרש מינימלי, רוחב חזית, קווי בניין ומספר יחידות הדיור המותר.
גישה: האם לכל אחד מהמגרשים החדשים תהיה גישה לדרך.
זכויות הבנייה: איך יתחלקו בין המגרשים, והאם החלוקה פוגעת באפשרויות הבנייה.
מבנים קיימים: האם מבנה קיים יחרוג מקווי הבניין אחרי החלוקה.
בעלות: אם יש כמה בעלים, האם כולם מסכימים.

אם התכנית לא מאפשרת את החלוקה

במצב כזה ייתכן שנדרשת תכנית שמשנה את הוראות החלוקה, או תכנית איחוד וחלוקה. זה הליך ארוך יותר, ולכן כדאי לבדוק עם אדריכל או מודד מוסמך מה התכנית מתירה לפני שמשקיעים במדידות ובתכנון.

חלוקה מול הסכם שיתוף

אם החלוקה אינה אפשרית כרגע, אפשר לשקול הסכם שיתוף שמסדיר מי משתמש באיזה חלק. הסכם כזה לא יוצר מגרשים נפרדים ולא משנה את הרישום, אבל יכול לתת סדר בין השותפים עד שתתאפשר חלוקה. חשוב להבין את ההבדל כדי לא לבנות ציפיות שהמסמך לא יכול לממש.

למה זה חשוב לעסקה

מגרש מחולק ורשום יכול להקל על עסקה, כי כל בעלים יכול לפעול בחלקה שלו. מנגד, לפעמים מגרש אחד גדול שווה יותר ליזם ממגרשים קטנים. לפני שמפצלים, כדאי לבדוק עם שמאי מה עדיף בנסיבות שלכם. ההחלטה היא כלכלית ותכנונית גם יחד.

שאלות נפוצות

אחים יכולים לחלק ביניהם בהסכם ולרשום?

הסכם לבד לא מספיק. הרישום מחייב תשריט חלוקה מאושר, וחלוקה בעין בהסכם טעונה גם אישור המפקח.

מי מכין את תשריט החלוקה?