דמי תיווך בשכירות: מתי חייבים לשלם ומי משלם

הרבה עסקאות שכירות נעשות בעזרת מתווך, ובסוף העסקה עולה השאלה: האם צריך לשלם, כמה ומי משלם. התשובה נמצאת בשני חוקים. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, קובע מתי מתווך זכאי לדמי תיווך. חוק השכירות והשאילה קובע מתי אסור לגלגל לשוכר דמי תיווך ששייכים למשכיר.

שלושת התנאים לזכאות

לפי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין זכאי לדמי תיווך מלקוח רק אם מתקיימים כל שלושת התנאים:

• הוא היה בעל רישיון תיווך לפי החוק בעת שעסק בתיווך.

• הוא מילא אחר הוראות סעיף 9, כלומר הלקוח חתם על הזמנה בכתב שכוללת את הפרטים הנדרשים.

• הוא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

התנאים מצטברים. מתווך שאין לו רישיון, או שלא החתים את הלקוח על הזמנה בכתב, אינו זכאי לדמי תיווך לפי החוק, גם אם הציג את הדירה.

מה צריך להופיע בהזמנה בכתב

תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, קובעות את הפרטים המינימליים:

• שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.

• סוג העסקה, למשל "שכירות".

• תיאור הנכס.

• מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב.

• הסכום או השיעור המוסכם של דמי התיווך, והאם הוא כולל מע"מ.

כמה עולה תיווך

החוק אינו קובע את גובה דמי התיווך. הם נקבעים בהסכמה בין המתווך ללקוח ונרשמים בהזמנה. לכן הדבר החשוב הוא לקרוא את ההזמנה לפני החתימה ולוודא שהסכום ברור, כולל השאלה אם מע"מ כלול בו.

מי משלם: הכלל בשכירות למגורים

סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה קובע שהשוכר לא יישא במישרין בתשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר. המשמעות: אם המשכיר שכר את שירותי המתווך, אסור להעביר את התשלום לשוכר דרך החוזה.

אם השוכר עצמו חתם על הזמנת שירותי תיווך, למשל כי פנה למתווך שיחפש לו דירה, הוא הלקוח של המתווך, והתשלום נקבע לפי ההזמנה שהוא חתם עליה. ייתכן גם מצב שבו כל צד חתם על הזמנה נפרדת. אז כל צד משלם לפי ההזמנה שלו.

בלעדיות

סעיף 9(ב) לחוק המתווכים מאפשר ללקוח לתת למתווך בלעדיות על עסקה, בתנאי שהבלעדיות ותקופתה מאושרות בחתימת הלקוח על מסמך נפרד, ושבמהלכה המתווך מבצע פעולות שיווק. לפי סעיף 9(ג), אם ניתנה בלעדיות לגבי דירה ולא נקבעה תקופה, הבלעדיות מסתיימת בתום 30 ימים מיום החתימה על ההזמנה.

מה אסור למתווך לעשות

לפי סעיף 12 לחוק המתווכים, מתווך אינו רשאי לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה או לסייע בעריכתם, ומתווך שמפר זאת אינו זכאי לדמי תיווך. כלומר, את חוזה השכירות עצמו כדאי שיכין עורך דין או הצדדים עצמם, ולא המתווך. סעיף 10 מחייב מתווך לגלות ללקוח עניין אישי שיש לו בנכס או בעסקה ולקבל את הסכמתו בכתב.

לפני שחותמים על הזמנת תיווך

ההמלצות הבאות הן שלנו ולא הוראות חוק, והן מבוססות על הדרישות שהחוק מציב:

• לבקש לראות את רישיון התיווך או את מספרו, ולבדוק אותו במאגר הרשמי.

• לקרוא את ההזמנה עד הסוף ולוודא שמופיעים בה סוג העסקה, תיאור הנכס והסכום המדויק של דמי התיווך.

• לבדוק אם יש בהזמנה או במסמך נפרד התחייבות לבלעדיות, ולמה בדיוק היא מתייחסת.

• לשמור עותק חתום של ההזמנה.

• לברר מראש מי מהצדדים הזמין את שירותי המתווך, כדי לדעת מי הלקוח שלו לפי החוק.

שאלות נפוצות

מתווך הראה לי דירה אבל לא החתים אותי על כלום. האם עליי לשלם?

לפי סעיף 14(א)(2), זכאות לדמי תיווך מותנית בחתימת הלקוח על הזמנה בכתב שכוללת את הפרטים הנדרשים. בלי הזמנה כזו, המתווך אינו זכאי לדמי תיווך לפי החוק.

המשכיר דורש שאשלם את המתווך שלו. זה חוקי?

בחוזה שכירות למגורים שהסימן חל עליו, סעיף 25ט(ב)(3) אוסר שהשוכר יישא במישרין בדמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר. אי אפשר להתנות על כך שלא לטובת השוכר.

איך בודקים שלמתווך יש רישיון?

רשם המתווכים פועל במשרד המשפטים, ובאתר gov.il מתפרסם מאגר מתווכים בעלי רישיון שבו אפשר לבדוק.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק המתווכים במקרקעין, תקנותיו וחוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי נכסים שמעוניינים לבחון את מצב הנכס ואת האפשרויות לטווח הארוך מעבר להשכרה, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.