דמי שימוש ראויים: כשאחד השותפים משתמש לבד בנכס המשותף

מצב שכיח מאוד בנכסים בירושה: אחד האחים נשאר לגור בדירת ההורים, והאחרים מחכים שנים לפתרון. מצב דומה קיים כשאחד השותפים בקרקע מגדל עליה גידולים או משכיר חלק ממנה ומקבל את ההכנסה לבד. בשני המקרים שאר השותפים שואלים: האם מגיע לנו משהו? חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, קובע שתי הוראות שעוסקות בדיוק בזה, וחוק הירושה מוסיף כללים לתקופה שלפני חלוקת העיזבון.

שכר ראוי בעד שימוש – סעיף 33

סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע: "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". המשמעות היא ששימוש בנכס המשותף, גם אם הוא מותר, אינו בהכרח בחינם. השותף המשתמש עשוי להיות חייב לשאר השותפים תשלום שמשקף את שווי השימוש, לפי חלקו של כל אחד.

הזכות לפירות – סעיף 35

סעיף 35 קובע: "כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין". פירות הם ההכנסות שהנכס מניב, כמו שכר דירה משוכר חיצוני או הכנסה מהשכרת קרקע. אם שותף אחד גובה את שכר הדירה לבד, שאר השותפים זכאים לחלקם היחסי.

איך מחשבים "שכר ראוי"

החוק אינו קובע נוסחה. בדרך כלל נבחן מה היה שכר הדירה או דמי השימוש בשוק לנכס דומה, ולעיתים נעזרים בחוות דעת של שמאי מקרקעין. שיקולים שעשויים להשפיע על הסכום ועל עצם החיוב:

• שווי השימוש בשוק – מה היה משתלם בעד שימוש דומה בנכס דומה.

• שיעור החלקים – התשלום מגיע לכל שותף לפי חלקו.

• האם נמנע שימוש מאחרים – לפי סעיף 31(א)(1), שימוש סביר מותר כל עוד אינו מונע שימוש כזה משותף אחר; למצב בפועל עשויה להיות השפעה על הדיון.

• הוצאות שהשותף המשתמש נשא בהן – אותן ניתן לקזז לפי סעיף 36.

• הסכמות קודמות – אם השותפים הסכימו בעבר שהשימוש יהיה ללא תשלום, יש לכך משקל.

השאלות הללו מוכרעות לגופו של כל מקרה, ולכן אין לראות בדוגמאות כאן תחזית לתוצאה.

דמי שימוש בהקשר של פירוק שיתוף

בתביעות פירוק שיתוף נדונות לעיתים קרובות גם טענות כספיות בין השותפים: דמי שימוש, הוצאות ששולמו וחלוקת פירות. סעיף 36 מאפשר לקזז חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף. בפועל, ההתחשבנות עשויה להשפיע על הסכום שכל שותף מקבל בסוף מהמכירה. בנוסף, לפי סעיף 44, בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי הניהול והשימוש בנכס עד לסיום הליכי הפירוק.

בהקשר של ירושה

כשמדובר בנכס שטרם חולק בין היורשים, חלים גם כללי חוק הירושה, התשכ"ה–1965. לפי סעיף 109(ב) לחוק הירושה, פירות הנכסים ממות המוריש ועד חלוקת העיזבון שייכים לעיזבון. בנוסף, סעיף 108 לחוק הירושה מאפשר למי שגר עם המוריש בדירתו ערב מותו להמשיך לגור בה תקופה מוגבלת – שלושה חודשים, ואם היה יורש – שישה חודשים, ולהשתמש באותה תקופה במיטלטלי משק הבית המשותף. לפי סעיף 108(ג), זכויות אלה אינן גורעות מחלקו של יורש בעיזבון.

איך פותחים את הנושא בלי לפוצץ את המשפחה

זו עמדה מקצועית ולא הוראת חוק: כדאי לפתוח בשיחה ולא במכתב התראה, להציג נתוני שוק אובייקטיביים ולהציע כמה חלופות – תשלום חודשי, קיזוז מהתמורה העתידית או קביעת מועד ליציאה מהנכס. אם השיחה אינה מתקדמת, גישור הוא לעיתים צעד ביניים יעיל לפני פנייה לערכאות.

המלצות מעשיות

אם אחד השותפים משתמש בנכס לבד, עדיף לסכם בכתב ובזמן אמת אם הוא משלם, כמה, ועד מתי. הסכם קצר וברור חוסך מחלוקות רבות בהמשך, במיוחד כשהנכס עתיד להימכר או להיכנס לעסקת התחדשות עירונית.

שאלות נפוצות

אחי גר בדירה שירשנו ולא משלם – האם הוא חייב לנו?

סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע ששותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב לאחרים שכר ראוי לפי חלקיהם. ההכרעה בפועל תלויה בנסיבות, ולכן כדאי להתייעץ לפני שמגישים דרישה.

הנכס מושכר ואחד השותפים גובה הכול – מה הדין?

לפי סעיף 35, כל שותף זכאי לחלק מפירות הנכס לפי חלקו, ובהם שכר דירה.

איך קובעים את גובה דמי השימוש?

אין נוסחה בחוק. לרוב בוחנים את שווי השימוש בשוק, לעיתים בעזרת שמאי, ומקזזים הוצאות שהשותף המשתמש שילם.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

לבחינת נכס ירושה או נכס משותף ולתכנון הצעד הבא, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.