דמי היתר ברמ"י – מתי משלמים על תוספת זכויות או שינוי שימוש

בעלי זכויות בקרקע של רשות מקרקעי ישראל מגלים לעיתים שגם אחרי שהוועדה המקומית אישרה תוספת בנייה או שינוי שימוש, יש לשלם תשלום נוסף לרשות. התשלום הזה נקרא דמי היתר. המדריך מסביר מה זה, מתי זה עולה, איך נערכים לכך מראש ומה ההבדל בינו לבין היטל השבחה, שהוא תשלום אחר לגמרי.

מה הם דמי היתר

דמי היתר הם תשלום שרשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, גובה מחוכר שמבקש לנצל זכויות או שימושים שאינם כלולים בחוזה החכירה שלו. ההיגיון פשוט: חוזה החכירה מגדיר מטרה והיקף שימוש. כשהחוכר רוצה יותר ממה שנקבע בחוזה, הרשות רואה בכך הרחבה של הזכות שהיא מעניקה, ודורשת תמורה בעבור ההרחבה.

מתי דמי היתר עשויים לחול

• תוספת זכויות בנייה מכוח תוכנית חדשה, מעבר למה שנקבע בחוזה.

• שינוי ייעוד או שינוי שימוש, למשל ממגורים לתעסוקה או ממבנה חקלאי לשימוש אחר.

• פיצול מגרש או תוספת יחידות דיור, בהתאם לסוג החוזה והחלטות הרשות.

• שימוש חורג שאושר תכנונית אך אינו תואם את מטרת החכירה.

האם בפועל ייגבו דמי היתר, ובאיזה שיעור, תלוי בסוג החוזה (מהוון או לא מהוון), במיקום ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטיות. נכון למועד כתיבה, איננו מציינים שיעורים, כי הם משתנים לאורך השנים ויש לבדוק אותם מול הרשות לגבי כל נכס בנפרד.

דוגמה עקרונית

נניח שחוכר מחזיק במגרש שחוזה החכירה שלו מתיר בית מגורים אחד, ותוכנית חדשה מאפשרת שתי יחידות דיור. הוועדה המקומית יכולה לתת היתר לפי התוכנית, אבל מבחינת חוזה החכירה מדובר בזכויות שלא נכללו בו. במצב כזה החוכר עשוי להידרש לפנות לרשות, לקבל אישור ולשלם דמי היתר לפי השומה וההחלטות הרלוונטיות, ובנוסף לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית. מי שלא מכיר את המנגנון עלול לגלות את התשלום רק בשלב מאוחר, כשהתקציב כבר סגור.

איך נקבע הסכום

הסכום מחושב בדרך כלל לפי שומה של ההשבחה הנובעת מהזכויות או מהשימוש הנוסף, ובהתאם לשיעורים שנקבעו בהחלטות הרשות. בפסיקה נדונה גם השאלה אם הרשות כפופה להערכות השמאי הממשלתי בעניין זה. זה מראה שהשומה אינה גזירה משמיים ושיש מקום לבחון אותה מקצועית, בעזרת שמאי מקרקעין שמכיר את ההחלטות ואת הנהלים.

דמי היתר מול היטל השבחה

אלה שני תשלומים שונים, ולעיתים שניהם חלים על אותה פעולה:

• היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בגין עליית שווי הקרקע בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. הוא חל על קרקעות פרטיות ועל קרקעות רמ"י כאחד.

• דמי היתר משולמים לרשות מקרקעי ישראל כבעלת הקרקע, בגין הרחבת זכויות החכירה.

לכן בתכנון כלכלי של פרויקט בקרקע רמ"י, יש לבחון את שני התשלומים בנפרד, ולא להניח שתשלום אחד מכסה את השני.

דמי היתר בקרקע חקלאית ובנחלות

בקרקעות חקלאיות ובנחלות במושבים חלות לעיתים החלטות ייעודיות של מועצת מקרקעי ישראל, למשל לגבי פעילות לא חקלאית או תוספת יחידות מגורים. התשלומים וההליכים שם עשויים להיות שונים מאלה שבקרקע עירונית, ולכן אין להעתיק תחשיב מנכס אחד לאחר.

דמי היתר בעסקאות עם יזם

בעסקאות קומבינציה, תמ"א 38 ופינוי בינוי על קרקע רמ"י, שאלת דמי ההיתר משפיעה ישירות על הכדאיות של הפרויקט. בהסכם עם יזם מקובל לקבוע במפורש מי נושא בתשלומים לרשות ומתי. סעיף לא ברור בנושא הזה עלול להפוך למחלוקת יקרה בהמשך הדרך.

איך נערכים מראש

• לברר את מצב החוזה לפני רכישה או לפני תכנון תוספת.

• לשלב בתוכנית העסקית תרחיש של דמי היתר ושל היטל השבחה.

• לקבוע בהסכמי מכר או בהסכמים עם יזם מי נושא בכל תשלום.

• לבקש הערכה שמאית מוקדמת לפני התחייבות לקבלנים או לקונים.

• לבדוק אם היוון החוזה לפני מימוש הזכויות משנה את התמונה, לפי ההחלטות העדכניות.

שאלות נפוצות

האם דמי היתר חלים גם על קרקע פרטית

לא. דמי היתר הם תשלום לרשות מקרקעי ישראל כבעלת הקרקע. בקרקע פרטית אין תשלום כזה, אבל היטל השבחה עשוי לחול.

האם אפשר להשיג על דרישת דמי היתר

יש אפשרות לבחון את השומה ולהשיג עליה בהתאם לנהלים שהרשות מפרסמת. מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין ולפעול בתוך המועדים שנקבעו.

מתי משלמים

בדרך כלל במסגרת הליך האישור מול הרשות, לפני ביצוע או רישום השינוי. יש לבדוק את הנוהל העדכני לגבי הנכס.

המידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ משפטי או שמאי. לבחינת כדאיות של תוספת זכויות או פרויקט בקרקע רמ"י, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.