דירה שאינה ראויה למגורים: ששת התנאים שבחוק השכירות

אחת ההוראות המרכזיות שנוספו לחוק השכירות והשאילה בתיקון של 2017 היא החובה למסור לשוכר דירה ראויה למגורים. בניגוד להוראות רבות אחרות, החוק לא משאיר את ההגדרה לפרשנות כללית, אלא מפרט בתוספת הראשונה רשימה של תנאים. אם מתקיים בדירה אחד מהם, היא נחשבת דירה שאינה ראויה למגורים.

ששת התנאים שבתוספת הראשונה

לפי התוספת הראשונה לחוק, דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

• היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין.

• היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה.

• אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות לסגירת הפתחים האלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית עם אמצעי נעילה.

• היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה.

• היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים לבין הדירה.

• יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

חמשת התנאים הראשונים הם עובדתיים וקל יחסית לבדוק אותם. התנאי השישי, סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות, פתוח יותר, והשאלה אם הוא מתקיים תלויה בנסיבות. החוק מסמיך את שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לשנות את הרשימה בצו. לכן כדאי לבדוק את הנוסח העדכני בכל פעם שמסתמכים עליו.

מה המשמעות למשכיר

סעיף 25ו קובע שהמשכיר ימסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים, ושמסירה של דירה שאינה ראויה למגורים היא הפרת חוזה. המשמעות היא שהשוכר יכול להשתמש בתרופות שדיני החוזים מעניקים בשל הפרה, לפי הנסיבות.

חשוב לדעת שלפי סעיף 25יד(1) אי אפשר להתנות על הוראה זו בכלל, גם לא בהסכמת השוכר. סעיף בחוזה שלפיו השוכר "מקבל את הדירה כמות שהיא" אינו מכשיר מסירה של דירה שאין בה, למשל, מחיצה בין השירותים לבין הדירה או מערכת חשמל. ההגבלה הזו חלה גם בחוזה בין קרובי משפחה.

ראויה למגורים לעומת מתאימה למגורים

החוק מבחין בין שתי חובות. סעיף 25ו עוסק בדירה "ראויה" למגורים, לפי הרשימה הסגורה שבתוספת. סעיף 25ה עוסק בדירה "מתאימה" למגורים, ומחיל על מסירת דירה שאינה מתאימה את ההוראות על אי התאמה. בנוסף, סעיף 6 מחייב למסור את המושכר כשהוא מתאים למה שהוסכם. כלומר, דירה יכולה לעמוד בכל תנאי התוספת ועדיין לא להתאים למה שהובטח בחוזה, למשל אם הובטח מזגן תקין והוא אינו עובד.

מה כדאי לבדוק לפני הכניסה

החלק הזה הוא המלצה מעשית שלנו ולא הוראת חוק. לפני חתימה ולפני קבלת המפתח כדאי לעבור על הדירה לפי הרשימה:

• לפתוח ברזים ולבדוק ניקוז בכיורים, במקלחת ובשירותים.

• לבדוק שכל מפסקי החשמל והתאורה פועלים ושיש לוח חשמל תקין.

• לוודא שכל חלון ניתן לסגירה ושדלת הכניסה ננעלת.

• לבדוק שקיימת הפרדה בפועל בין חדר השירותים לבין שאר הדירה.

• לחפש סימנים לסיכון בטיחותי, כמו חוטי חשמל חשופים, מעקה רופף או רטיבות חמורה.

מומלץ לצלם ולתעד כל ממצא ולצרף אותו לחוזה. לפי התוספת השנייה לחוק, החוזה צריך לכלול פגם או ליקוי שאינו קל ערך הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה.

ומה לגבי ליקויים שמתגלים אחר כך

אם הדירה נמסרה ראויה למגורים ובמהלך השכירות נוצר ליקוי שאינו מאפשר מגורים סבירים, חלות הוראות התיקון של סעיף 25ח. לפיהן המשכיר צריך לתקן פגם דחוף בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מקבלת דרישה. על כך הרחבנו בעמוד נפרד על תיקונים בדירה שכורה.

שאלות נפוצות

האם דירה בלי מזגן נחשבת לא ראויה למגורים?

מזגן אינו מופיע ברשימה שבתוספת הראשונה. אם הובטח בחוזה מזגן תקין, היעדרו יכול להיחשב אי התאמה למוסכם, אבל לא בהכרח דירה שאינה ראויה למגורים.

האם אפשר לוותר בחוזה על הדרישה לדירה ראויה למגורים?

לא. סעיף 25יד(1) קובע שאין להתנות על סעיף 25ו, ולכן ויתור כזה בחוזה אינו תקף.

מי קובע אם יש "סיכון בלתי סביר"?

החוק אינו מגדיר מבחן מספרי. במחלוקת, ההכרעה היא של בית המשפט לפי הנסיבות, ולעיתים בעזרת חוות דעת של מומחה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה והתוספת הראשונה לו. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי דירות בבניינים ותיקים שמתלבטים בין השקעה בשיפוץ לבין התחדשות עירונית, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.