דירה מקבלן על קרקע רמ״י: עד מתי צריך להבטיח את הכספים

חלק גדול מהקרקעות בישראל הן מקרקעי ישראל, והזכות של רוכש בדירה חדשה עליהן היא בדרך כלל זכות חכירה מול רשות מקרקעי ישראל ולא בעלות רגילה. חוק המכר מכיר בכך וקובע הסדר מיוחד: עד מתי המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה בפרויקט כזה. מי שמכיר את ההסדר יודע מתי אפשר לשחרר בטוחות, ומתי עדיין מוקדם.

מה קובע סעיף 2ב

לפי סעיף 2ב לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כשהקרקע שעליה נבנית הדירה היא ממקרקעי ישראל, המוכר אינו חייב להבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2 אלא לתקופה שתסתיים כשיתמלאו כל אלה:

• הושלמה בניית הדירה בהתאם לחוזה המכר.

• נמסרה ההחזקה בדירה לקונה.

• נחתם חוזה בין הקונה לבין רשות מקרקעי ישראל, ובו התחייבה הרשות להביא לרישום הקונה כשוכר הדירה לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים, כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות צד שלישי, למעט שעבוד לחובת הקונה.

שלושת התנאים מצטברים. כל עוד אחד מהם לא התקיים, חובת ההבטחה נמשכת.

למה ההסדר שונה

בקרקע פרטית, הבטוחה החלופית הטבעית אחרי המסירה היא הערת אזהרה או רישום בעלות. במקרקעי ישראל, הזכות של הרוכש נרשמת בדרך כלל כזכות חכירה, והרישום תלוי בהתקשרות בין הקונה לרשות. לכן החוק קשר את סיום חובת ההבטחה לחוזה כזה, שבו הרשות מתחייבת לרשום את הקונה כחוכר כשהזכות נקייה.

מה עוד קובע הסעיף

סעיף 2ב(ג) קובע שאם הרשות חויבה לפצות את הקונה על אי מילוי ההתחייבות לרישום, המוכר ישפה את הרשות, אלא אם הוכיח שהרשות היא האחראית לעילת הפיצוי. סעיף 2ב(ב) עוסק בחוזים שנחתמו בתקופה היסטורית מסוימת, ורלוונטי בעיקר לעסקאות ישנות.

איך מוכיחים השלמה ומסירה

לפי החוק, השר רשאי לקבוע דרכי הוכחה להשלמת הבנייה, ובשנת 2021 פורסמו תקנות בעניין דרכי ההוכחה בדבר השלמת בניית הדירה ומסירת חזקה. כדאי לבקש מעורך הדין לוודא שהמסמכים מתאימים לתקנות.

מה זה אומר לרוכש

המשמעות המעשית היא שבדירה על קרקע רמ"י, החתימה על החוזה מול הרשות היא אבן דרך חשובה. לדעתנו, אל תסתפקו באמירה שהחוזה "בדרך". בקשו לראות שהוא נחתם, ובדקו מה כתוב בו לגבי התחייבות הרשות לרישום.

מה לבדוק לאורך הדרך

• מהי הזכות שהיזם מחזיק בקרקע מול הרשות, ומה מצבה.

• איזו בטוחה ניתנה לכם על כל תשלום.

• האם יש ליווי פיננסי, ומי התאגיד המלווה.

• מתי צפויה החתימה על חוזה החכירה מול הרשות.

• מה מצב הרישום והאם יש שעבודים או הערות על המקרקעין.

ומה עם החלפת ערבות

סעיף 2א מאפשר למוכר להחליף ערבות או פוליסה בבטוחה אחרת אחרי השלמת הבנייה ומסירת החזקה, אם החוזה אינו אוסר זאת. בדירה על מקרקעי ישראל, ההסדר שבסעיף 2ב קובע מתי חובת ההבטחה מסתיימת כליל. כדאי לבחון את שני הסעיפים יחד עם עורך הדין לפני שמחזירים מסמכים.

בפרויקטי התחדשות עירונית על קרקע רמ"י

גם פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 נבנים לעתים על מקרקעי ישראל. רוכשי הדירות החדשות נהנים מאותו הסדר שבסעיף 2ב. לבעלי הדירות הקיימים, שמחזיקים בדרך כלל בזכויות חכירה, ההגנה נקבעת בהסכם עם היזם. לדעתנו, כדאי שההסכם יתייחס במפורש גם לאופן שבו הזכויות בדירה החדשה יירשמו מול הרשות, ולבטוחות עד אז.

אם יש עיכוב בחתימה מול הרשות

לפעמים הבנייה הושלמה והמפתח נמסר, אבל החוזה מול הרשות מתעכב – בגלל הליכי רישום, השלמת מסמכים או תשלומים שטרם הוסדרו. לפי לשון סעיף 2ב, במצב כזה התנאים לסיום החובה לא התמלאו. לדעתנו, כדאי לברר מה גורם לעיכוב, מי אחראי לטפל בו לפי החוזה, ולהימנע מהחזרת בטוחות עד שהעניין מוסדר.

צ'ק ליסט לשלב המסירה

• פרוטוקול מסירה חתום ומסמכי השלמת הבנייה.

• עותק של החוזה בין הקונה לרשות מקרקעי ישראל.

• בדיקה שהחוזה כולל התחייבות לרישום הקונה כחוכר.

• נסח עדכני, ובדיקה של שעבודים והערות.

• שמירת הבטוחות עד שכל התנאים התקיימו.

שאלות נפוצות

האם הסעיף חל על כל דירה בחכירה?

הוא חל כשהקרקע שעליה הדירה ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל.

מה אם קיבלתי מפתח אבל עוד אין חוזה עם הרשות?

לפי סעיף 2ב, כל עוד לא נחתם חוזה כזה, התנאים לסיום החובה לא התמלאו.

האם אני צריך לחתום בעצמי מול הרשות?

התנאי בחוק מדבר על חוזה בין הקונה לרשות. את התהליך המעשי כדאי לתאם עם המוכר ועם עורך הדין.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת עסקה על מקרקעי ישראל, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.