דיווח לרשות המסים על עסקת מקרקעין בתוך 30 יום

החובה הבסיסית

לפי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר זכות במקרקעין מוסר למנהל, בתוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת את פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה ותאריך המכירה, התמורה ותאריך הרכישה, הניכויים והתוספות שהוא תובע, סכום המס ודרך חישובו, וזכאות לפטור או להנחה. לפי סעיף 73(ג), גם הרוכש מוסר הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה, עם פרטי הזכות, העסקה, התמורה, סכום המס ודרך חישובו וזכאות לפטור.

מהו "יום המכירה"

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, תאריך המכירה הוא בדרך כלל תאריך החתימה על החוזה, או תאריך ההתקשרות הראשונה בכתב, כמו זיכרון דברים. לכן ספירת 30 הימים מתחילה בדרך כלל כבר מהחתימה על זיכרון הדברים, ולא מהחתימה על החוזה המפורט אם נחתם מאוחר יותר.

שלושה טפסים

לפי המדריך, המנהל קבע שלושה טפסי הצהרה:

טופס 7000 – למכירה או רכישה של דירת מגורים מזכה הפטורה ממס שבח, שאינה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות. במכירה של דירת מגורים מעל תקרת הפטור מגישים בטופס 7002.

טופס 7000ב – לזכות במקרקעין שהרווח ממכירתה נתון לשומת מס הכנסה ושמבוקש בגינה פטור לפי סעיף 50 – בעיקר רכישה מקבלן.

טופס 7002 – לכל זכות במקרקעין שאינה מנויה בטפסים האחרים.

אפשר להגיש בטופס אחד את הצהרת המוכר ואת הצהרת הרוכש, וגם לדווח בו על כמה מוכרים או רוכשים באותה עסקה.

הגשה מקוונת

לפי המדריך, מאז 1.12.2017 חלה חובה להגיש הצהרה ומסמכים נלווים באופן מקוון. מוכר או רוכש המיוצג בידי עורך דין מגיש באמצעות מערכת המייצגים (שבח.נט). מי שאינו מיוצג יכול להגיש הצהרה מקוונת לאחר הזדהות באתר רשות המסים, ובאזור האישי יש נושא נדל"ן שבו אפשר לצפות בעסקאות ולהצהיר. מאז 1.9.2022 חלה חובה להגיש גם את השומה העצמית במס שבח באופן מקוון, בטופס 2990א ממוחשב. הגשה ידנית מותרת רק בחריגים: עורך דין שגילו היה 66 או יותר ביום 15.10.2017, או מי שקיבל אישור מהמנהל בבקשה בטופס 7100, למשל בגלל מגבלה פיזית או שהייה מחוץ לישראל.

טופס חתימות ושומה עצמית

לפי המדריך, בכל הצהרה – חייבת או פטורה – חובה להגיש טופס חתימות מקוצר המאשר את אמיתות הנתונים. בכל הצהרה חייבת יש להגיש שומה עצמית עם סכום המס ודרך חישובו. בהצהרה פטורה יש לציין את סעיף הפטור המבוקש. חובת ההצהרה חלה גם כשמבקשים פטור.

אמצעי התשלום

לפי המדריך, ובהתאם לסעיף 30 לחוק לצמצום השימוש במזומן, ברכישה בתמורה מאז 1.1.2019 הרוכש חייב לפרט בהצהרה את אמצעי התשלום שבהם מועברת התמורה, או להצהיר שהפרטים אינם ידועים לו – ואז עליו להשלים את הדיווח חצי שנה לאחר קבלת החזקה. ללא פירוט כזה לא יונפק אישור מסים.

רכישה בנאמנות

לפי סעיף 74 לחוק, מי שרוכש בשמו זכות במקרקעין בשביל אדם אחר חייב להודיע למנהל על הנאמנות בתוך 30 ימים מיום הרכישה, בטופס 7067. זה תנאי להכרה בו כנאמן לעניין הפטור בסעיף 69.

איחור ודיווח חלקי

לפי המדריך, דיווח חלקי לא ייחשב כהצהרה, ואיחור בהגשת ההצהרה גורר קנס אי הצהרה במועד לפי סעיף 94א(א)(1). בנוסף, מי שחייב במס ולא הצהיר במועד בלי סיבה מוצדקת צפוי לקנס מנהלי בשיעור 5% מהמס המגיע, ומי שפטור ממס ולא הצהיר במועד – לקנס של 2 פרומיל משווי הזכות שנמכרה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, הטעות הנפוצה היא לחכות לחוזה "הסופי" לפני שמדווחים. אם נחתם זיכרון דברים מחייב, כדאי לבדוק מיד עם עורך הדין אם הספירה כבר התחילה.

שאלות נפוצות

אני מוכר דירה בפטור. האם בכל זאת צריך לדווח

כן. לפי המדריך, חובת ההצהרה חלה גם כשהמוכר או הרוכש מבקשים פטור.

מאיזה יום סופרים 30 ימים

מיום המכירה, שהוא בדרך כלל יום החתימה על החוזה או על ההתחייבות הראשונה בכתב.

האם אפשר להגיש בלי עורך דין

כן. לפי המדריך, מי שאינו מיוצג יכול להגיש הצהרה מקוונת לאחר הזדהות באתר רשות המסים.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.