גרירת משכנתא – איך מעבירים את המשכנתא הקיימת לדירה חדשה

מי שמוכר דירה ממושכנת וקונה דירה אחרת עומד בפני שאלה: לפרוע את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה, או להעביר את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה. האפשרות השנייה נקראת גרירת משכנתא, והיא יכולה להיות משתלמת כשתנאי ההלוואה הקיימת טובים, או כשפירעון מוקדם כרוך בעמלה גבוהה. המדריך מסביר מהי גרירה, מה קובעות הוראות בנק ישראל ומה חשוב לבדוק, נכון למועד כתיבה.

מה זה גרירת משכנתא

בגרירה, ההלוואה עצמה נשארת בתנאיה המקוריים, והבנק מסכים להחליף את הבטוחה: במקום הדירה הישנה, תשועבד הדירה החדשה. כך הלווה נמנע מעמלת פירעון מוקדם על ההלוואה הקיימת, ושומר על הריבית שנקבעה בעבר. אם הדירה החדשה יקרה יותר וצריך מימון נוסף, אפשר לקחת הלוואה משלימה, בכפוף לבדיקות הרגילות של הבנק.

מה קובעת הוראה 451

לפי סעיף 20 בהוראת ניהול בנקאי תקין 451, הבנק לא יסרב באופן בלתי סביר לבקשת לווה לשעבד נכס חלופי במקום הנכס המשועבד. בנוסף, הבנק לא ישנה את תנאי ההלוואה הקיימת, אלא מטעמים סבירים, ועליו להודיע ללווה על הסיבה. ההוראה מביאה דוגמאות לטעמים סבירים: הלוואה שמומנה מפיקדונות של צד שלישי שלא הסכים להעברה, או בטוחה ששוויה נמוך מהסטנדרט המקובל בבנק באותה עת.

מה המשמעות בפועל

המשמעות היא שגרירה אינה טובה שהבנק עושה, אלא אפשרות שהוא צריך לשקול ברצינות. עם זאת, הבנק רשאי לבדוק את הנכס החדש, לבקש שמאות ולוודא שהבטוחה מספקת. אם הדירה החדשה שווה פחות, או שקיימת בעיה ברישום הזכויות בה, הבקשה עלולה להיתקל בקשיים.

מתי גרירה משתלמת

גרירה משתלמת בעיקר בשני מצבים. הראשון, כשהריבית בהלוואה הקיימת נמוכה מהריביות בשוק, ולכן חבל לוותר עליה. השני, כשפירעון מוקדם כרוך בעמלת הפרשי היוון משמעותית, בדרך כלל במסלולים בריבית קבועה כשהריביות ירדו. לעומת זאת, כשהריביות בשוק נמוכות מאלה שבהלוואה הקיימת, ייתכן שעדיף לפרוע ולקחת משכנתא חדשה.

גרירה מול פירעון ומשכנתא חדשה

כדי להחליט, כדאי לשים את שתי האפשרויות זו לצד זו. באפשרות הראשונה, גרירה, שומרים על התנאים הקיימים, חוסכים את עמלת הפירעון, ומוסיפים במידת הצורך הלוואה משלימה בתנאי היום. באפשרות השנייה, פירעון ומשכנתא חדשה, משלמים את העמלה, אבל בונים תמהיל חדש לגמרי, שמותאם למצב הנוכחי שלכם ולשוק. ההשוואה הנכונה היא בין סך העלות הצפויה בשתי האפשרויות, כולל העמלה, השמאות ועלויות הרישום. לפעמים מתברר שדווקא השילוב, גרירה של חלק מהמסלולים ופירעון של אחרים, הוא הפתרון הזול ביותר.

מגבלות שחשוב להכיר

הגרירה אינה עוקפת את מגבלות בנק ישראל. אם נדרש מימון נוסף, סך ההלוואות על הנכס החדש כפוף לתקרות שיעור המימון: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). גם יחס ההחזר מההכנסה ייבחן מחדש על ההלוואה הנוספת. בנוסף, יש לתאם בין מועד המכירה למועד הרכישה, משום שהשעבוד צריך לעבור מנכס לנכס בתיאום עם עורכי הדין של שני הצדדים.

שאלות לפני שמבקשים גרירה

האם הריבית בהלוואה הקיימת טובה מהריביות הנוכחיות? כמה תעלה עמלת הפירעון אם לא תגררו? האם הדירה החדשה רשומה בצורה שמאפשרת שעבוד? האם יהיה צורך בהלוואה משלימה, ובאילו תנאים? לדעתנו, כדאי לבקש מהבנק תשובה כתובה מוקדם, עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה.

תזמון בין המכירה לרכישה

גרירה דורשת תיאום מדויק. הדירה הישנה צריכה להשתחרר מהשעבוד בערך באותו זמן שבו הדירה החדשה משועבדת, ולכן עורכי הדין של המוכר, של הקונה ושל המוכר בעסקה השנייה צריכים לעבוד יחד מול הבנק. כשיש פער זמנים בין העסקאות, ייתכן שיהיה צורך בפתרון ביניים, כמו הלוואת גישור. לפי הוראה 329, הלוואת גישור לתקופה של עד שלוש שנים פטורה ממגבלת יחס ההחזר ומהמגבלה על החלק המשתנה, אבל היא עדיין הלוואה שיש להחזיר, ולכן כדאי לתכנן אותה בזהירות.

שאלות נפוצות

האם הבנק חייב לאשר גרירה?

לפי הוראה 451, הבנק לא יסרב באופן בלתי סביר להחלפת הנכס המשועבד בנכס חלופי. סירוב צריך להתבסס על טעמים סבירים, כמו בטוחה בשווי נמוך מהמקובל.

האם הריבית משתנה בגרירה?

ככלל, תנאי ההלוואה הקיימת נשמרים. ההוראה קובעת שהבנק לא ישנה אותם אלא מטעמים סבירים, ועליו לנמק.

האם אפשר לגרור משכנתא לדירה בבנייה?

זה תלוי בבנק ובאופן רישום הזכויות בדירה החדשה. כדאי לברר מראש מול הבנק ומול עורך הדין.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות או ייעוץ משפטי. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.