בניית מגדלים | קובי אלקיים נדלן בע"מ
בניית מגדלים
בניית מגדלים היא הקצה המורכב של תחום הבנייה: ביסוס עמוק, קונסטרוקציה שמתמודדת עם רוח ורעידות אדמה, מערכות מעליות, כיבוי אש ואנרגיה בקנה מידה גדול, ורישוי שכולל תוכניות מפורטות והליכים ארוכים. מגדל הוא גם עסקה מורכבת בין בעלי קרקע, יזם, מממנים ורוכשים. קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה פרויקטים כאלה כיזם ושותף, עם חברות גיבוי ובטוחות לכל הצדדים.
מה נחשב מגדל ומה מייחד את בנייתו
מגדל הוא בניין רב-קומות שגובהו מחייב פתרונות הנדסיים ובטיחותיים מיוחדים: ביסוס עמוק בכלונסאות, גרעין קשיח מבטון, מערכות פינוי עשן ומעליות כבאים, לחץ מים בקומות גבוהות ומערכות חשמל וגיבוי גדולות. בישראל מגדלים נבנים בעיקר במרכזי הערים ובמתחמי התחדשות עירונית, שם צפיפות הבנייה מצדיקה את העלות. התכנון והביצוע דורשים התמחות ייעודית.
בניית מגדלים מתאימה לקרקעות בייעוד מתאים במיקומים מרכזיים, לפרויקטים של פינוי בינוי שבהם בניינים ותיקים מוחלפים במבנים גבוהים, ולמתחמי תעסוקה ומסחר. היא דורשת יזם עם יכולת פיננסית וניהולית, צוות יועצים מנוסה במבנים גבוהים, וקבלן בסיווג ובניסיון מתאימים. בפרויקטים כאלה נהוג לצרף חברת גיבוי שמתחייבת להשלים את הפרויקט במקרה הצורך.
מתחמי פינוי בינוי שבהם הזכויות מאפשרות בנייה לגובה
קרקעות במרכזי ערים בייעוד מגורים, תעסוקה או מעורב
פרויקטים של יזמים עם שותפים ומימון מוסדי
בעלי קרקע ששוקלים עסקת קומבינציה עם יזם
תכנון ורישוי של מגדלים
הרישוי של מגדל מתחיל בתוכנית שמאפשרת גובה: לעיתים התוכנית הקיימת כבר מתירה זאת, ולעיתים נדרשת תוכנית חדשה בסמכות ועדה מקומית או מחוזית, על כל ההליכים, ההתנגדויות והזמן הכרוכים בכך. תוכניות למגדלים כוללות בדרך כלל הוראות בינוי, נספחי תנועה וחניה, הצללה, רוח, שימור ופיתוח סביבתי. הליך כזה דורש ליווי תכנוני ומשפטי צמוד.
לאחר שהזכויות מאושרות מוגשת בקשה להיתר, שמלווה בחוות דעת של יועצים רבים: קונסטרוקציה, קרקע וביסוס, בטיחות אש, מעליות, אקוסטיקה, אנרגיה, תנועה ונגישות. במגדלים נהוג לעיתים לפצל את ההיתר לשלבים, כמו חפירה ודיפון תחילה, כדי לקצר את לוח הזמנים הכולל. תיאום מוקדם עם גופי התשתית והכבאות מונע דרישות מאוחרות שמעכבות את ההיתר.
בדיקה האם התוכנית החלה מאפשרת גובה או נדרשת תוכנית חדשה
נספחי תנועה, חניה, הצללה ורוח כחלק מהתוכנית
חוות דעת יועצים למבנים גבוהים כתנאי להיתר
אפשרות לפיצול היתר לשלבי חפירה, דיפון ושלד
תיאום מול גופי תשתית: חשמל, מים, כבאות ותחבורה
סיכונים הנדסיים, כלכליים ומשפטיים
הסיכון ההנדסי במגדלים מתרכז בקרקע ובביסוס: מי תהום, חפירה עמוקה ליד בניינים קיימים, דיפון ותמיכה. סקר קרקע מקיף וייעוץ ביסוס הם תנאי ראשון. בהמשך, תיאום מערכות בגרעין ובפירים הוא המקום שבו טעויות תכנון מתגלות בשטח, ולכן נהוג לעבוד עם מודל תיאום מלא לפני הביצוע. ניטור תזוזות של מבנים סמוכים נמשך לאורך כל החפירה.
הסיכון הכלכלי הוא לוח זמנים ארוך שבו עלויות מימון ותשומות משתנות, ותלות במכירות מוקדמות. הסיכון המשפטי נוגע לריבוי בעלי זכויות, במיוחד בפינוי בינוי, שם נדרש רוב של בעלי הדירות והסכמים שמסדירים בטוחות, דיור חלופי ולוח זמנים. ליווי משפטי ופיננסי צמוד לאורך כל הדרך הוא חלק מהפרויקט.
סקר קרקע וייעוץ ביסוס לפני כל החלטה תכנונית
תיאום מערכות מלא בגרעין ובפירים לפני הביצוע
מודל כלכלי שכולל תרחישי עיכוב ושינוי בעלויות
הסדרת הסכמות ובטוחות עם כל בעלי הזכויות
ביטוח עבודות קבלניות וביטוחי אחריות מתאימים לגובה
תהליך בניית מגדל שלב אחר שלב
המסלול נפתח בבדיקת היתכנות ובהסדרת הזכויות בקרקע, כולל הסכמים עם בעלים או דיירים במקרה של פינוי בינוי. אחר כך מגיעים התכנון והרישוי, ו במקביל סגירת המימון בליווי בנקאי או מוסדי והתחלת שיווק. במגדלי מגורים, מכירות מוקדמות הן לרוב תנאי לשחרור כספי המימון. הסכמים עם הדיירים כוללים בדרך כלל דיור חלופי ולוח זמנים מחייב.
הביצוע מתחיל בחפירה ובדיפון, ממשיך בביסוס ובשלד שעולה קומה אחר קומה, ולאחר מכן מעטפת, מערכות, גימורים, מעליות ומערכות בטיחות. בדיקות מערכות, אישורי כיבוי אש, מעליות ותשתיות קודמים לטופס האכלוס. המסירה לרוכשים והרישום מסיימים את התהליך, ותקופת הבדק מתחילה עם המסירה. מומלץ לרוכשים לבצע בדיקת ליקויים מקצועית לפני קבלת המפתח.
הסדרת זכויות, הסכמים ובטוחות עם בעלי הקרקע והדיירים
תכנון ורישוי, לעיתים כולל תוכנית חדשה
סגירת מימון ותחילת שיווק ומכירות מוקדמות
חפירה, דיפון, ביסוס ושלד קומה אחר קומה
מעטפת, מערכות, מעליות, בטיחות אש וגימורים
בדיקות, טופס אכלוס, מסירה ורישום
עלויות ומימון בבניית מגדלים
עלות בניית מגדל גבוהה למטר לעומת בנייה נמוכה, בגלל הביסוס, הגרעין, המעליות, מערכות הבטיחות והזמן הארוך. לכך מתווספים עלויות פיתוח, חניונים תת-קרקעיים, אגרות והיטלים, יועצים, מימון, שיווק ואחזקה בתקופת המסירה. המחיר הסופי תלוי במיקום, בסוג הקרקע, במספר הקומות, במפרט ובלוח הזמנים, ולכן נקבע רק בתכנון קונקרטי.
המימון נעשה כמעט תמיד בליווי בנקאי סגור או במימון מגוף מוסדי, עם ערבויות לרוכשים לפי חוק המכר ושחרור כספים לפי התקדמות ודוחות מפקח. הון עצמי, שותפים וקרנות משלימים את התמונה. בעסקאות עם בעלי קרקע נהוג להעמיד בטוחות נפרדות, כמו ערבויות בנקאיות או הערות אזהרה, ומומלץ שעורך דין ילווה את מבנה העסקה.
איך קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה בניית מגדלים
ELKAYAM GROUP פועלת כיזם וכשותף בפרויקטים של פינוי בינוי, התחדשות עירונית ובנייה רוויה, שבהם המגדל הוא לרוב התוצר. הקבוצה מרכזת את הסכמות בעלי הדירות והקרקע, מנהלת את התכנון והרישוי, מרכיבה את המימון ומכניסה שותפים וחברות גיבוי כשנדרש. לבעלי הדירות ולבעלי הקרקע מועמדות בטוחות וערבויות מוגדרות בהסכם.
בפרויקטים כמו קריתי 10 בתל אביב, ח/500 בחולון, תא/3388ב תל נופים בצפון תל אביב ומתחם הרכבת, הקבוצה פועלת עם צוותי יועצים, קבלנים וגורמי מימון שמתמחים בבנייה לגובה. משקיעים יכולים להצטרף לצד היזם, ומשקיעים ובעלי זכויות מחו"ל מקבלים ליווי בעברית, באנגלית ובצרפתית. משרדי הקבוצה נמצאים ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב.
ריכוז הסכמות בעלי דירות וקרקע בפרויקטי פינוי בינוי
ניהול תכנון, רישוי ומימון של בנייה לגובה
הכנסת שותפים וחברות גיבוי לחיזוק הפרויקט
ערבויות ובטוחות לבעלי הדירות ולבעלי הקרקע
ליווי משקיעים לצד היזם, מהארץ ומחו"ל
מה חשוב לדעת לפני שמצטרפים לפרויקט מגדל
לבעלי דירות בפינוי בינוי: בדקו מי היזם, מי חברת הגיבוי, אילו בטוחות ניתנות, מה כולל הדיור החלופי ומה קורה בעיכוב. אל תחתמו על מסמכים בלי עורך דין שמייצג את הדיירים. לרוכשים: ודאו שיש ליווי בנקאי וערבויות חוק המכר, ובדקו מפרט, לוחות זמנים ותנאי מסירה. אל תסתמכו על הדמיות בלבד.
למשקיעים ולבעלי קרקע: בקשו לראות את המודל הכלכלי, את מבנה המימון ואת הבטוחות המוצעות, ובדקו את ניסיון היזם בפרויקטים דומים. במגדלים, זמן הוא גורם סיכון בפני עצמו, ולכן הסכמים צריכים להתייחס לעיכובים, לשינויים בעלויות ולמנגנוני יציאה. ליווי משפטי ומיסויי מוקדם חוסך מחלוקות מאוחרות. כדאי לבקש גם דוחות התקדמות תקופתיים.
לבדוק את היזם, חברת הגיבוי והבטוחות לפני חתימה
לדרוש ייצוג משפטי עצמאי לדיירים ולבעלי קרקע
לוודא ליווי בנקאי וערבויות לרוכשים
לבחון מודל כלכלי ומבנה מימון כמשקיע
להסדיר בהסכם עיכובים, שינויים ומנגנוני יציאה
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין בניית מגדל לבניית בניין רגיל?
מגדל דורש ביסוס עמוק, גרעין קשיח, מערכות מעליות ובטיחות אש מורכבות, יועצים נוספים ורישוי ארוך יותר. גם המימון והשיווק שונים: התלות במכירות מוקדמות ובליווי בנקאי גבוהה, ולוח הזמנים ארוך. לכן נדרש יזם עם יכולת פיננסית וניהולית וקבלן בעל ניסיון בבנייה לגובה.
האם אפשר לבנות מגדל בכל מקום?
לא. בנייה לגובה מותרת רק היכן שהתוכנית החלה על הקרקע מאפשרת זאת, או לאחר אישור תוכנית חדשה שכוללת הוראות בינוי, תנועה, הצללה ורוח. הרשויות בוחנות התאמה לסביבה ולתשתיות, ולכן מגדלים נבנים בעיקר במרכזי ערים ובמתחמי התחדשות עירונית.
אילו בטוחות מקבלים בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי למגדל?
בהסכמים מסודרים היזם מעמיד ערבויות בנקאיות לדירה החדשה ולדיור החלופי, הערות אזהרה, ביטוחים וליווי בנקאי סגור, ולעיתים חברת גיבוי שנכנסת לנעליו במקרה הצורך. היקף הבטוחות נקבע בהסכם, ולכן חשוב שעורך דין מטעם הדיירים יבחן אותו לפני החתימה.
כמה זמן לוקח לבנות מגדל?
לוח הזמנים מורכב מהסדרת הזכויות, מהתכנון והרישוי, שיכולים להתארך אם נדרשת תוכנית חדשה, ומהביצוע, שתלוי במספר הקומות, בקרקע ובמורכבות המערכות. חשוב שההסכמים עם הדיירים, בעלי הקרקע והרוכשים יתייחסו מראש לאפשרות של עיכובים. מומלץ לקבוע גם מנגנון פיצוי מוסכם על עיכובים מעבר לתקופה שנקבעה בהסכם.
איך משקיע יכול להשתתף בפרויקט מגדל?
משקיעים יכולים להצטרף לצד היזם כשותפים בהון, במימון או ברכישת חלק מהזכויות, בהתאם למבנה העסקה. לפני הצטרפות מומלץ לבחון את המודל הכלכלי, את מבנה המימון, את הבטוחות ואת ניסיון היזם, ולהיעזר בעורך דין וביועץ מס.
בעלי דירות במתחם, בעלי קרקע או משקיעים ששוקלים פרויקט מגדל? נשמח לבחון את ההיתכנות, להציג את מבנה העסקה ואת הבטוחות ולענות על כל שאלה. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם