ביטחונות בשכירות: מה הסכום המרבי שמשכיר רשאי לדרוש

דרישה לביטחונות היא חלק כמעט קבוע בכל חוזה שכירות. המשכיר רוצה להבטיח שדמי השכירות ישולמו ושהדירה תוחזר במצב תקין, והשוכר רוצה לדעת שהוא לא נדרש לרתק סכום לא סביר. סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, שנוסף בתיקון של 2017 ועודכן מאז, קובע תקרה ברורה לגובה הערובות בחוזה שכירות למגורים.

מה הכלל

לפי סעיף 25י(ב), אם המשכיר ביקש מהשוכר ערובה אחת או יותר הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, הגובה המצטבר של כל הערובות לא יעלה על הנמוך מבין שני סכומים:

• סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם בעד שליש מתקופת השכירות.

• סכום השווה לשלושה חודשי שכירות לפי החוזה.

המילה "המצטבר" חשובה. התקרה אינה חלה על כל ערובה בנפרד אלא על סך כל הערובות מהסוג הזה יחד. משכיר שדורש גם פיקדון במזומן וגם ערבות בנקאית צריך לחבר את שני הסכומים ולבדוק שהם אינם עוברים את התקרה.

אילו ערובות נכללות

החוק מונה במפורש כדוגמאות ערבות בנקאית, ערבות מ"נותן ערבות אחר" ומזומן. בנוסח העדכני של הסעיף, נכון למועד כתיבה, "נותן ערבות אחר" מוגדר כבעל רישיון למתן אשראי, בעל רישיון למתן שירותי פיקדון ואשראי, בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי או מבטח. ההגדרה הזו עודכנה בתיקון שנעשה במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב 2026.

התקרה חלה על ערובות "הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר". לגבי ערובות שאינן כרוכות בהוצאה כספית ישירה, כמו ערב אישי או שטר חוב, השאלה אם הן נכללות בתקרה היא שאלה פרשנית. אם אתם מתכננים לשלב כמה סוגי ערובות, כדאי לבדוק את הנושא עם עורך דין.

דוגמאות חישוב

הדוגמאות הבאות הן חישוב אריתמטי פשוט לפי נוסח החוק, עם דמי שכירות של 6,000 ש"ח לחודש לשם ההמחשה:

• חוזה לשנה (12 חודשים): שליש מהתקופה הוא ארבעה חודשים, כלומר 24,000 ש"ח. שלושה חודשי שכירות הם 18,000 ש"ח. הנמוך מביניהם הוא 18,000 ש"ח, וזו התקרה.

• חוזה לשישה חודשים: שליש מהתקופה הוא חודשיים, כלומר 12,000 ש"ח. שלושה חודשי שכירות הם 18,000 ש"ח. הנמוך מביניהם הוא 12,000 ש"ח.

• חוזה לשנתיים (24 חודשים): שליש מהתקופה הוא שמונה חודשים, אבל התקרה עדיין מוגבלת לשלושה חודשי שכירות, כלומר 18,000 ש"ח.

המסקנה: בחוזים לתשעה חודשים ומעלה התקרה היא בפועל שלושה חודשי שכירות, ובחוזים קצרים יותר התקרה נמוכה יותר.

האם אפשר להסכים על יותר

לא. סעיף 25יד(2) קובע שאין להתנות על הוראות סעיף 25י אלא לטובת השוכר. כלומר, אפשר להסכים על ערובה נמוכה מהתקרה, אבל לא על ערובה גבוהה ממנה. החריג הוא חוזה בין קרובי משפחה כהגדרתם בסעיף 25טו(ב), שעליו האיסור הזה אינו חל. בנוסף, אם החוזה כולו נופל באחד החריגים של סעיף 25טו, למשל דמי שכירות מעל התקרה המעודכנת, הסעיף אינו חל.

השיקולים של כל צד

החלק הזה הוא הערכה שלנו ולא הוראת חוק. משכירים נוטים להעדיף ערבות בנקאית, משום שמימושה פשוט יחסית. שוכרים נוטים להעדיף פיקדון שאינו מחייב עמלות בנק. מה שמתאים לכם תלוי באמון בין הצדדים, באורך החוזה ובגובה דמי השכירות.

מה כדאי לכתוב בחוזה לגבי הערובות

כדי למנוע מחלוקות בסוף התקופה, מומלץ שהחוזה יפרט לגבי כל ערובה את הנקודות הבאות:

• סוג הערובה, הסכום שלה ומי מחזיק בה בפועל.

• העילות שבהן מותר לממש אותה, בהתאם לרשימה הסגורה שבסעיף 25י(ג).

• המועד להחזרתה, שלפי סעיף 25י(ה) לא יאוחר מ-60 ימים מהשבת הדירה או מפירעון החובות, לפי המאוחר.

• מה קורה לערובה אם החוזה מוארך, והאם יש לחדש ערבות בנקאית שתוקפה מסתיים.

שאלות נפוצות

האם צ'קים לביטחון נכללים בתקרה?

החוק אינו מזכיר צ'קים לביטחון במפורש. אם הם אינם כרוכים בהוצאה כספית בפועל לשוכר, השאלה אם הם בתוך התקרה פרשנית, ולכן כדאי לבדוק אותה מול עורך דין.

מה קורה אם המשכיר כבר קיבל יותר מהתקרה?

סעיף 25יד(2) קובע שהתניה על הסעיף שלא לטובת השוכר אינה תקפה. השוכר רשאי לפנות למשכיר בבקשה להפחית את הערובות לגובה המותר, ובמחלוקת להיוועץ בעורך דין.

האם התקרה חלה גם על חוזה לטווח קצר מאוד?

חוזה שאינו עולה על שלושה חודשים ואין בו אופציה להארכה מוחרג מהסימן כולו לפי סעיף 25טו, ולכן התקרה אינה חלה עליו.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הסכומים בדוגמאות נועדו להמחשה בלבד.

לייעוץ בנושא השכרת נכסים ושמירה על ערך הדירה לאורך זמן, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.