ארנונה לנכס עסקי: איך נקבע החיוב ואיך מגישים השגה
ארנונה לנכס עסקי: איך נקבע החיוב ואיך מגישים השגה
ארנונה היא אחת ההוצאות הקבועות הבולטות בנכס עסקי, ולעיתים היא משמעותית יחסית לדמי השכירות. מאחר שהחיוב נגזר מסיווג הנכס, משטחו ומזהות המחזיק, טעות באחד מהם עלולה להתגלגל לתשלום עודף לאורך שנים. מדריך זה מסביר איך נקבע החיוב ומה עושים כשחושבים שהוא שגוי.
מי קובע את התעריפים
כל רשות מקומית מפרסמת מדי שנה צו ארנונה, שקובע את סוגי הנכסים, את האזורים ואת התעריף למטר בכל סיווג, בכפוף למגבלות שנקבעו בחקיקה ובתקנות. לכן אותו סוג נכס עשוי להיות מחויב בתעריף שונה בעיר אחרת, ואף באזור אחר באותה עיר.
סיווג הנכס
בצו הארנונה מופיעים סיווגים כמו מ שרדים, שירותים ומסחר, תעשייה, מלאכה, בנקים וסיווגים נוספים. הסיווג נקבע ככלל לפי השימוש בנכס בפועל. כאשר השימוש משתנה, למשל ממחסן לחנות, הסיווג והתעריף עשויים להשתנות, ולכן חשוב לעדכן את הרשות.
שטח החיוב
השטח לצורכי ארנונה נמדד לפי ההגדרות שבצו של אותה רשות, שעשויות לכלול או להחריג שטחים כמו גלריות, מרתפים, חלק מהשטחים המשותפים או שטחים פתוחים בשימוש העסק. השטח בארנונה אינו חייב להיות זהה לשטח שבחוזה השכירות, ולכן כדאי לבדוק אותו בנפרד.
מי חייב בתשלום
החיוב בארנונה מוטל על המחזיק בנכס, שהוא בדרך כלל מי שמשתמש בו בפועל. בנכס מושכר, השוכר הוא לרוב המחזיק. חשוב לעדכן את הרשות המקומית בכל חילוף מחזיקים, משום שבעל נכס שלא דיווח על שוכר חדש עלול למצוא את עצמו מחויב.
נכס ריק
כאשר נכס עומד ריק, בעל הנכס הוא בדרך כלל המחזיק לצורכי ארנונה. בצו הארנונה ובחקיקה קיימים במקרים מסוימים הסדרים להנחה או לפטור לנכס ריק, בתנאים ולתקופות שנקבעו. יש לבדוק את ההסדר החל ברשות הרלוונטית ולהגיש בקשה במועד.
הליך ההשגה
חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, מאפשר למחזיק להגיש השגה למנהל הארנונה. נכון למועד כתיבה, ההשגה מוגשת בתוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום. עילות ההשגה המקובלות הן טענה שהנכס אינו נמצא באזור שנקבע, טעות בסוג הנכס, בגודלו או בשימוש בו, או טענה שהמשיג אינו המחזיק בנכס.
תשובת מנהל הארנונה
לפי החוק, מנהל הארנונה אמור להשיב להשגה בתוך פרק זמן שנקבע, שעמד על 60 יום, ובנסיבות מס וימות ניתן להאריכו. החוק כולל הוראה לגבי מצב שבו לא ניתנה תשובה במועד. כדאי לשמור אישור על מועד הגשת ההשגה.
ערר ועתירה
מי שהשגתו נדחתה, כולה או חלקה, רשאי להגיש ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה. נכון למועד כתיבה, הערר מוגש בתוך 30 יום מיום קבלת התשובה. על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים, בתוך המועד הקבוע בדין.
טענות שחשוב להעלות מוקדם
טענות שלא הועלו בשלב ההשגה עלולות להיות קשות להעלאה בשלבים הבאים. לכן כדאי לרכז את כל הטענות כבר בהשגה, לצרף מדידה, תמונות, חוזה שכירות ומסמכים שמראים את השימוש בפועל, ולהיעזר באיש מקצוע כשמדובר בסכומים משמעותיים.
ארנונה בבדיקת נכס לרכישה
רוכש נכס מסחרי צריך לבדוק את הסיווג והשטח הרשומים, את התעריף ואת קיומם של חובות. ארנונה גבוהה מהצפוי מקטינה את האטרקטיביות של הנכס לשוכרים, ובנכס ריק היא עלות ישירה של הבעלים. לדעתנו, זו בדיקה פשוטה שמשתלמת כמעט תמיד.
צו הארנונה – קובע סיווגים, אזורים ותעריפים
סיווג – לפי השימוש בפועל
השגה – בתוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, נכון למועד כתיבה
ערר – לוועדת הערר בתוך 30 יום מקבלת התשובה
שאלות נפוצות
האם אפשר להגיש השגה על שנים קודמות?
ההשגה מתייחסת להודעת התשלום ולמועדים הקבועים בחוק. השבת תשלומי עבר כפופה לכללים נפרדים, ויש לבדוק אותה עם איש מקצוע.
האם בעל הנכס חייב בארנונה כשהנכס מושכר?
ככלל החיוב מוטל על המחזיק, שהוא בדרך כלל השוכר, בתנאי שהרשות עודכנה בחילוף המחזיקים.
האם תשלום הארנונה בזמן ההשגה מוותר על הטענות?
הגשת השגה אינה פוטרת בדרך כלל מתשלום במועד. כדאי לברר מול הרשות את ההסדר החל ולשמור על הטענות בכתב.
המידע במדריך כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. המועדים וההוראות עשויים להשתנות, ויש לבדוק את הודעת הרשות ואת הדין העדכני.
לבחינת עלויות ארנונה בנכס מסחרי שאתם שוקלים, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.