ארנונה, ועד בית וביטוח מבנה: מה משלם השוכר ומה המשכיר

מעבר לדמי השכירות עצמם, דירה כרוכה בתשלומים נוספים: ארנונה, מים, חשמל, ועד בית, ביטוח ותיקוני מערכות. לפני התיקון של 2017 החלוקה נקבעה כמעט רק בחוזה. היום, בחוזה שכירות למגורים שהסימן חל עליו, סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה קובע רשימה של מה שחל על השוכר ושל מה שאינו חל עליו.

התשלומים שחלים על השוכר

לפי סעיף 25ט(א), השוכר יישא בתשלומים הבאים לגבי תקופת השכירות:

• דמי השכירות לפי החוזה.

• מסים החלים על המחזיק בדירה, ובהם ארנונה.

• תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לו בדירה, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום.

• תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או לחברת ניהול ואחזקה שוטפת של הבניין.

• תשלום מסוג אחר שיקבע השר.

התשלומים שאינם חלים על השוכר

סעיף 25ט(ב) קובע שהשוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים ברשימה הקודמת, ומונה במפורש שלוש דוגמאות:

• תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שהשוכר ביקש.

• דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה בביטוח מבנה.

• תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר.

ועד בית: שוטף מול מיוחד

ההבחנה החשובה היא בין אחזקה שוטפת לבין השקעה. תשלום חודשי רגיל לוועד בית לניקיון, לחשמל של חדר המדרגות או לתחזוקת מעלית נכנס ככלל לאחזקה שוטפת, ולכן חל על השוכר. לעומת זאת, גבייה מיוחדת להחלפת מעלית, לשיפוץ חזית או להתקנת מערכת קבועה חדשה עשויה להיחשב רכישה או השבחה של מערכות קבועות, ולכן אינה חלה על השוכר. במקרי ביניים ההבחנה אינה תמיד חדה, ולכן כדאי לפרט בחוזה איך יטופלו גביות מיוחדות.

ביטוח: מבנה מול תכולה

החוק אוסר לגלגל לשוכר את דמי ביטוח המבנה. הוא אינו עוסק בביטוח תכולה. ביטוח תכולה מכסה בדרך כלל את רכוש השוכר, וההחלטה אם לרכוש אותו היא שלו. ביטוח צד שלישי הוא נושא שהצדדים יכולים להסדיר בחוזה, וכדאי לבדוק אותו עם סוכן ביטוח.

הוראת "במישרין"

החוק אוסר שהשוכר יישא "במישרין" בתשלומים שאינם ברשימה. הוא אינו מונע מהמשכיר לקחת את העלויות שלו בחשבון כשהוא קובע את גובה דמי השכירות. מה שאסור הוא להוסיף לחוזה סעיף שמחייב את השוכר לשלם ישירות, למשל, את פרמיית ביטוח המבנה.

האם אפשר להסכים אחרת

סעיף 25יד(2) מונה את סעיף 25ט בין ההוראות שאין להתנות עליהן אלא לטובת השוכר. משכיר יכול לקחת על עצמו, למשל, את תשלום הוועד השוטף, אבל אינו יכול להטיל על השוכר את ביטוח המבנה. החריג הוא חוזה בין קרובי משפחה לפי סעיף 25טו(ב). בנוסף, לפי סעיף 25ט(ג), הכלל אינו גורע מחובת השוכר לשאת בתיקון ליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר.

רישום החשבונות על שם השוכר

החלק הזה הוא המלצה מעשית שלנו. מאחר שארנונה, מים וחשמל חלים על השוכר, נהוג להעביר את החשבונות לשמו בתחילת השכירות ולהחזיר אותם בסופה. כדאי לרשום בפרוטוקול המסירה את קריאות המונים ביום הכניסה וביום היציאה. כך קל לחשב את החלק של כל צד, וקל יותר להחזיר את הערובה בזמן.

איך לנסח את סעיף התשלומים בחוזה

התוספת השנייה לחוק מחייבת שהחוזה יכלול תשלומים נוספים החלים על השוכר, אם ישנם, ואת גובהם. לכן מומלץ לכתוב סעיף תשלומים מפורט שכולל:

• רשימה של כל תשלום שוטף שחל על השוכר, וגובהו המשוער אם הוא ידוע, למשל דמי ועד בית חודשיים.

• הקביעה שגביות מיוחדות לשיפוץ או להחלפת מערכות קבועות יחולו על המשכיר.

• מועד העברת החשבונות לשם השוכר ומועד החזרתם.

שאלות נפוצות

מי משלם על החלפת דוד שמש שהתקלקל?

דוד שמש הוא בדרך כלל מערכת קבועה. אם התקלה אינה תוצאה של שימוש בלתי סביר, התיקון או ההחלפה חלים ככלל על המשכיר, לפי סעיפים 25ח ו-25ט(ב)(1).

האם המשכיר יכול לחייב אותי בדמי ניהול של חברת ניהול?

תשלומים לחברה שנכרת עמה חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף מופיעים ברשימת התשלומים שחלים על השוכר, בתנאי שהם אכן לאחזקה שוטפת.

מה אם שילמתי בעבר תשלום שאסור לגבות ממני?

כדאי לפנות למשכיר בכתב ולבקש החזר. אם אין הסכמה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לגבי האפשרויות.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי דירות בבניינים שבהם תשלומי הוועד והתיקונים הולכים וגדלים, ומעוניינים לבחון התחדשות עירונית, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.