אישור עקרוני למשכנתא – מה הוא כולל וכמה זמן הוא בתוקף

אישור עקרוני הוא בדרך כלל הצעד הרשמי הראשון בדרך למשכנתא. הוא מאפשר לדעת, עוד לפני חתימה על חוזה רכישה או בסמוך לה, באיזה סכום ובאילו תנאים הבנק מוכן לשקול להלוות. בעקבות רפורמת השקיפות במשכנתאות, בנק ישראל קבע מה האישור חייב לכלול ותוך כמה זמן הבנק צריך להשיב. המדריך מסכם את הכללים כפי שהם מופיעים בהוראת ניהול בנקאי תקין 451, נכון למועד כתיבה, ומוסיף כמה המלצות מעשיות לשימוש נכון באישור.

מתי מבקשים אישור עקרוני

את האישור מבקשים לאחר שיש הערכה ראשונית של מחיר הדירה ושל סכום ההלוואה הדרוש. ההוראה קובעת שהאישור ניתן בשלב שבו המבקש אינו נושא בעלויות, והבנק חייב לאפשר הגשת בקשה גם באינטרנט וגם בטלפון. כדאי להגיש בקשות למספר בנקים במקביל, כדי שאפשר יהיה להשוות בין ההצעות. רבים מבקשים אישור עקרוני עוד בשלב חיפוש הדירה, כדי לדעת מה טווח המחיר הריאלי עבורם.

תוך כמה זמן הבנק חייב להשיב

לפי ההוראה, הבנק צריך להשיב בכתב תוך 5 ימי עסקים מיום הגשת הבקשה. בסוגי הלוואות חריגים שהוגדרו מראש, הזמן יכול להתארך ל-7 ימי עסקים, ובמקרה כזה הבנק נדרש להודיע על העיכוב ועל הסיבה לו. ההוראה מחייבת את הבנקים גם לקבוע נהלים ולהקצות משאבים לטיפול בבקשות בזמן.

מה מופיע באישור העקרוני

האישור כולל סל מוצע שהותאם למבקש, וגם את הסלים האחידים שנקבעו בהוראה לצורך השוואה. לכל אפשרות מוצגים שם ההלוואה, התקופה, שיטת התשלום, הריבית הנקובה, הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי, ההחזר החודשי הראשון וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. בנוסף, האישור כולל מידע על הצמדה, על עקרונות שינוי הריבית, על תנאי פירעון מוקדם, על הביטוחים הנדרשים, רשימת שמאים והמסמכים שיש להמציא.

למה חשוב להסתכל על ההחזר הגבוה ביותר

ההחזר הראשון נראה לעיתים נוח, אבל במסלולים צמודים או משתנים הוא עשוי לעלות. הנתון של ההחזר הגבוה ביותר הצפוי מאפשר לבדוק אם משק הבית יעמוד גם בתרחיש פחות נוח.

לכמה זמן האישור בתוקף

הבנק קובע תקופה סבירה להמצאת המסמכים לאימות הנתונים, וההוראה מחייבת שהתקופה לא תפחת מ-24 ימים ממועד האישור. כשאין צורך ברישום משכנתא חדשה, התקופה המינימלית היא 12 ימים. חשוב להבין שההוראה אינה קובעת הבטחה כללית של הריבית לכל התקופה, ונתוני הריבית המשתנה נכונים רק ליום מתן האישור.

מה האישור העקרוני אינו

האישור העקרוני אינו התחייבות סופית להלוות. הבנק עוד יבדוק את המסמכים, את השמאות, את הנכס ואת הבטוחות. לכן, לדעתנו, אין לחתום על חוזה רכישה רק על סמך אישור עקרוני בלי מרווח ביטחון בהון העצמי, ובלי לוודא שאין בעיה ברישום הזכויות בנכס.

איך להפיק את המרב מהאישור

כדאי להכין מראש את המסמכים הבסיסיים: תלושי שכר או דוחות מס, דפי חשבון, ופרטי הנכס אם כבר נבחר. כדאי למסור לכל הבנקים את אותם נתונים בדיוק, כדי שההשוואה תהיה הוגנת. אחרי קבלת האישורים, השוו קודם את הסלים האחידים באותה תקופה, ורק אחר כך את הסל המוצע. אם בנק אחד זול יותר בבירור, אפשר להציג את ההצעה לבנק אחר ולבקש שיפור. ולבסוף, רשמו את תאריך תום התוקף של כל אישור, כדי לא להגיע לחתימה עם אישור שפג.

אישור עקרוני ברכישת דירה מקבלן

ברכישת דירה חדשה מיזם, התשלומים נפרסים לרוב על פני תקופת הבנייה, ולכן חשוב לדעת מראש שהמימון יהיה זמין בכל שלב. כאשר הבנק מממן רכישה ממוכר שיש לו איתו קשר עסקי, הוראה 451 מחייבת אותו לוודא שהלווה קיבל את הבטוחות לפי חוק המכר. כשאין קשר כזה, הבנק נדרש ליידע את הלווה על החוק. לכן כדאי לבקש אישור עקרוני עוד לפני החתימה מול היזם, ולוודא שלוח התשלומים בחוזה מתאים לאופן שבו הבנק משחרר כספים.

שאלות נפוצות

האם מותר לבנק לגבות דמי רצינות על אישור עקרוני?

הוראה 451 קובעת שהאישור ניתן בשלב שבו המבקש אינו נושא בעלויות, ואוסרת על גביית עמלה עבור הבטחת הלוואה, כמו דמי שריון. דמי שמאות מוגבלים לעלות בפועל או לתעריף הבנק, הנמוך מביניהם.

האם אפשר לקבל כמה אישורים עקרוניים מבנקים שונים?

כן. אין מניעה לפנות למספר בנקים, וההשוואה בין הסלים האחידים היא הדרך היעילה להבין איזו הצעה זולה יותר.

מה קורה אם תקופת האישור פגה?

יש לפנות לבנק ולבקש אישור מעודכן. התנאים יכולים להשתנות בהתאם לשוק ולנתוני המבקש.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות או ייעוץ משפטי. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.