אישור מסים לטאבו – מה צריך כדי לרשום דירה

למה צריך אישור מסים

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה באישור בדבר היעדר חובות במס שבח, במס רכישה ובמס רכוש בשל המקרקעין הנמכרים. כלומר, גם כשהכסף כבר עבר והמפתח נמסר, הרישום על שם הקונה לא יתבצע בלי האישורים האלה. בנוסף לאישורי רשות המסים, בדרך כלל נדרשים לרישום גם אישורים מגורמים אחרים, כמו הרשות המקומית.

אישור למס שבח

לפי המדריך, כשהקונה משלם את מלוא המקדמה על חשבון מס השבח, ניתן אישור לטאבו למס שבח. בעסקאות שבהן המקדמה אינה חלה – למשל מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור – האישור נגזר מהשומה ומהמסלולים שתוארו בהמשך.

אישור מקדים למס רכישה

לפי המדריך, אישור לטאבו למס רכישה יכול להינתן עוד לפני שנערכה שומת מנהל, אם התקיימו התנאים: חלפו 60 יום מיום הצהרת הרוכש, או 30 ימים מהיום שבו המציא את כל המסמכים שנדרשו – לפי המאוחר; המנהל עדיין לא ערך שומה; המקדמה למס שבח שולמה כחוק; ואם התבקשה הקלה (כמו נכה או עולה) או פטור – הומצאו המסמכים להוכחת הזכאות. בנוסף נקבע מסלול מקדמה למס רכישה למי שעומד בתנאים שקבע המנהל ושילם את המקדמה למס שבח.

הערה בטאבו

לפי המדריך, אישור מקדמה למס רכישה מחייב את רשם המקרקעין לרשום הערה שלפיה המנהל טרם אישר את הפטור או את תשלום המס לפי שומת המנהל. לאחר עריכת השומה ותשלום המס לפיה, מועבר העתק מקוון לרשם כדי שההערה תבוטל.

מסלול מהיר בדירה פטורה

לפי המדריך, למוכר ולרוכש בעסקת מכר של דירת מגורים מזכה פטורה, לפי פרק חמישי 1 ובתנאים שנקבעו, ניתנים אישורי מסים עוד לפני ששודרה שומת המנהל, כמפורט בהוראת ביצוע 2/2018. מיום 29.5.2018 נכנסו לתוקף שני מסלולים נוספים לאישורים טרום שומת המנהל.

מה עלול לעכב

דיווח חלקי: לפי המדריך, דיווח חלקי לא נחשב הצהרה ומעכב את הטיפול. אמצעי התשלום: לפי המדריך, ללא פירוט אמצעי התשלום בהצהרת הרוכש, בהתאם לחוק לצמצום השימוש במזומן, לא יונפק אישור מסים בגין העסקה. מקדמה שלא שולמה: האישור המקדים למס רכישה מותנה בתשלום המקדמה למס שבח. מסמכי זכאות חסרים: כשמבקשים פטור או הקלה.

איך מקבלים את האישור

לפי המדריך, מייצג במערכת שבח.נט יכול לשלם ולהדפיס אישור מסים ולשלוח פניות לתיקוני אישורים לטאבו. מי שאינו מיוצג יכול, באזור האישי באתר רשות המסים בנושא נדל"ן, לצפות בעסקאות שדווחו על שמו ולהנפיק אישור מסים.

אגרה

לגבי מכירה מוקדמת יותר. הסכומים מתואמים ב-16 בינואר של כל שנה.

יישובי מיעוטים

המדריך מפנה לתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין בעניין הנפקת אישור לרישום העסקה בלשכת הרשם ביישובי מיעוטים. מי שעסקתו נוגעת ליישוב כזה כדאי שיבדוק את ההוראות הייעודיות.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, הדרך הקצרה לאישור היא הצהרה משותפת ומלאה של המוכר והרוכש, עם כל המסמכים כבר בהגשה הראשונה. כל השלמה בדיעבד מוסיפה זמן.

שאלות נפוצות

שילמתי מס רכישה. למה עדיין אין אישור לטאבו

ייתכן שחסר רכיב אחר – למשל המקדמה למס שבח, פירוט אמצעי התשלום או מסמכים. כדאי לבדוק את מצב השומה באזור האישי או מול עורך הדין.

האם אפשר לקבל אישור לפני שומת המנהל

כן, לפי המדריך, בתנאים שנקבעו – גם למס רכישה וגם בעסקת דירה מזכה פטורה.

כמה עולה אישור מסים

לפי המדריך, בשנת 2026, כששני האישורים הראשונים בכל מכירה פטורים מאגרה (למכירות מ-1983 ואילך).

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.