אישור לשינוי שימוש לעסק לפי סעיף 145ה – בלי שימוש חורג

בעל נכס מסחרי מוצא שוכר חדש – אבל ההיתר המקורי של החנות או המשרד נקבע לשימוש אחר. בעבר, מצב כזה היה מוביל לא פעם לבקשה להיתר לשימוש חורג. סעיף 145ה לחוק התכנון והבנייה יצר מסלול פשוט יותר למקרים שבהם התוכנית כבר מתירה את השימוש החדש.

מה הסעיף מאפשר

לפי סעיף 145ה, רשות הרישוי המקומית תיתן אישור לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק, אם מתקיימים כל התנאים שבסעיף. ניסוח החוק הוא "תיתן" – כלומר, כשהתנאים מתקיימים, הרשות אמורה לאשר.

התנאים

• השימוש העסקי המבוקש הותר בתוכנית החלה על המגרש, והוא תואם את התוכנית ואת ההנחיות המרחביות.

• התוכנית שלפיה מבוקש האישור אושרה לאחר יום התחילה שנקבע בחוק.

• הבקשה אינה כוללת עבודות הטעונות היתר.

• הבקשה אינה למטרת מפעל לייצור תעשייתי.

• השימוש המבוקש אינו פוגע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, ואינו משנה משמעותית את אופי הסביבה.

מה מקבלים

לפי הסעיף, כשניתן אישור לשינוי שימוש, לא נדרש אישור נוסף של מכון בקרה ואין צורך בהיתר נוסף על ההיתר הקיים. בנוסף, החוק קובע במפורש שעל אישור כזה יחולו הוראות הסעיף בלבד, ולא יראו בשינוי השימוש שימוש חורג. המשמעות היא שאין צורך בהליך הפרסום וההתנגדויות של שימוש חורג, אלא בהליך שנקבע בתקנות לפי הסעיף.

לוח הזמנים

• רשות הרישוי מחליטה בבקשה בתוך 30 ימי עבודה מיום שנקלטה, לאחר שדנה בהערות שהוגשו לפי התקנות.

• אם לא החליטה במועד, רואים זאת כסירוב, והמבקש רשאי להגיש את בקשתו לוועדת הערר בתוך 15 ימים מתום התקופה.

• מי שנפגע מסירוב או מדחיית הערה שהגיש רשאי לערור לוועדת הערר בתוך 15 ימים מיום המצאת ההחלטה.

• ועדת הערר מחליטה בתוך 30 ימים.

בעלי זכויות ושכנים

הסעיף מסמיך את שר האוצר לקבוע בתקנות את אופן הגשת הבקשה, ובכלל זה הגשה מקוונת, את ההסכמה הנדרשת של בעלי הזכויות במקרקעין, משלוח הודעות ושמיעת הערות של בעלי זכויות שלא הסכימו, וכן תקופת תוקף מזערית של האישור. לכן, בבניין עם כמה בעלי זכויות, כדאי לבדוק מראש מה נדרש לגבי הסכמות.

מתי המסלול לא מתאים

אם השימוש החדש אינו מותר בתוכנית – המסלול אינו רלוונטי, והשאלה חוזרת לשימוש חורג או לשינוי תוכנית. אם נדרשות עבודות שטעונות היתר, כמו שינוי חזית, פתחים או תוספת שטח, צריך בקשה להיתר. ואם מדובר במפעל לייצור תעשייתי, הסעיף אינו חל. גם כשהמסלול מתאים, אין בו כדי לפטור מרישיון עסק ומדרישות של גורמים אחרים לפי דין.

דוגמה להמחשה

נניח שבבניין משרדים חדש, התוכנית מתירה גם מסחר ושירותים בקומת הקרקע, אבל ההיתר המקורי ציין "משרדים". בעל יחידה בקומת הקרקע רוצה להשכיר אותה לחנות, בלי לשנות חזית ובלי עבודות הטעונות היתר. זהו בדיוק סוג המקרה שהסעיף נועד לו. מנגד, אם השוכר צריך לפתוח חזית חדשה או להוסיף שטח, תידרש בקשה להיתר.

למה זה חשוב לבעלי נכסים מסחריים

להערכתנו, הסעיף רלוונטי במיוחד לבעלי חנויות, משרדים ומבנים מסחריים בתוכניות חדשות יחסית, שבהן התוכנית מתירה מגוון שימושים אבל ההיתר המקורי נקבע לשימוש אחד. בדיקה מוקדמת של התוכנית ושל ההיתר יכולה לחסוך הליך ארוך יותר ולאפשר להתאים את הנכס לשוכר בזמן סביר.

בשורה התחתונה

כשהתוכנית כבר מתירה את השימוש העסקי החדש, אין צורך בעבודות הטעונות היתר והשימוש אינו פוגע בסביבה – סעיף 145ה מאפשר לקבל אישור לשינוי שימוש בלי היתר חדש ובלי שימוש חורג, בתוך 30 ימי עבודה.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין שינוי שימוש לפי 145ה לבין שימוש חורג?

שימוש חורג הוא סטייה מהתוכנית ודורש פרסום והתנגדויות. 145ה חל כשהתוכנית כבר מתירה את השימוש, ורק ההיתר המקורי קבע שימוש אחר.

האם צריך את הסכמת השכנים?

התקנות לפי הסעיף קובעות את ההסכמה הנדרשת של בעלי הזכויות במקרקעין ואת שמיעת הערותיהם. יש לבדוק את ההוראות החלות.

אפשר להשתמש במסלול הזה להפוך דירה לחנות?

רק אם התוכנית החלה מתירה שימוש עסקי זה, אין צורך בעבודות הטעונות היתר ושאר התנאים מתקיימים. ברוב המקרים מגורים לחנות כרוכים בעבודות ובבדיקה מעמיקה.

נכון למועד כתיבת הדברים (נובמבר 2026). המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי, שמאי או תכנוני לגבי נכס מסוים. רוצים להבין מה זה אומר לגבי הנכס או הקרקע שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.