אילו עמלות הבנק רשאי לגבות בתהליך לקיחת משכנתא

מעבר לריבית, משכנתא כרוכה גם בעלויות נוספות: שמאות, ביטוחים, רישום שעבוד ולעיתים עמלות שונות של הבנק. חלק מהעמלות מוסדרות בהוראות של בנק ישראל, וחלקן אסורות לגמרי. הכרת הכללים עוזרת לזהות חיובים שאינם במקום ולהשוות בין הצעות בצורה מלאה. המדריך מסכם את הכללים העיקריים, נכון למועד כתיבה.

אישור עקרוני ללא עלות

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451, האישור העקרוני ניתן בשלב שבו המבקש אינו נושא בעלויות. כלומר, אפשר לבקש אישור עקרוני ממספר בנקים ולהשוות ביניהם בלי לשלם על כך.

איסור על עמלה להבטחת הלוואה

ההוראה אוסרת על גביית עמלה כלשהי עבור הבטחת הלוואה, כמו דמי שריון או דמי רצינות. בעבר היו בנקים שגבו תשלום כדי לשמור את תנאי ההלוואה לתקופה מסוימת, וההוראה קובעת שאין לגבות עמלה כזו.

דמי שמאות

הבנק נדרש בדרך כלל להערכת שמאי של הנכס, כדי לקבוע את שוויו ואת שיעור המימון. לפי הוראה 451, החיוב בגין שמאות מוגבל לעלות בפועל או לתעריף של הבנק, הנמוך מביניהם. באישור העקרוני הבנק כולל גם רשימת שמאים, כך שהלווה יודע מראש עם מי אפשר לעבוד.

עמלות לפי תעריפון הבנק

מעבר לכך, בנקים גובים עמלות שונות לפי התעריפון שלהם, למשל עמלת פתיחת תיק או עמלות טיפול. התעריפון של כל בנק מפורסם, וכדאי לבקש מראש פירוט של כל העמלות שייגבו, כדי להשוות את העלות הכוללת בין ההצעות. הוראה 451 מחייבת את הבנקים לפרסם באתר מידע על סוגי ההלוואות, על העמלות, על הסדרי ההחזר, על עמלות הפירעון המוקדם ועל דרישות הביטוח.

עמלות בפירעון מוקדם

עמלות הפירעון המוקדם מוסדרות בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002. בהלוואות מוכוונות אין עמלה כלל.

עלויות שאינן של הבנק

חלק מהעלויות אינן עמלות של הבנק, אבל הן חלק מעלות המשכנתא. ביטוח חיים וביטוח נכס, שהבנק רשאי לדרוש, ואפשר לרכוש מחוץ לבנק. שכר טרחת עורך דין. ועלויות רישום של השעבוד או של הערת אזהרה. לדעתנו, כדאי לבנות טבלה של כל העלויות הצפויות, כדי לדעת כמה כסף צריך בפועל מעבר להון העצמי.

איך בודקים שהחיוב תקין

אם הופיע חיוב שאינכם מבינים, כדאי לבקש מהבנק פירוט בכתב, לבדוק אותו מול התעריפון ומול ההוראות. אם החיוב נראה בניגוד להוראות, אפשר לפנות לבנק בבקשה לבירור, ובמידת הצורך ליחידה לפניות הציבור בפיקוח על הבנקים.

איך משווים עלות כוללת בין בנקים

כשמשווים הצעות, הריבית היא רק חלק מהסיפור. כדאי לבקש מכל בנק פירוט של כל העמלות שייגבו בתהליך, ולהוסיף אותן לחישוב. הריבית הכוללת החזויה שמופיעה באישור העקרוני היא כלי חשוב, אבל כדאי לוודא אילו עלויות נכללות בה ואילו לא. הבדל של כמה מאות שקלים בעמלות הוא לרוב זניח לעומת הבדל בריבית, אבל כדאי לדעת אותו מראש.

עמלות במחזור משכנתא

גם במחזור יש עלויות: עמלות הפירעון המוקדם בבנק הישן, עלויות פתיחת תיק בבנק החדש, שמאות אם נדרשת, ורישום שעבוד חדש. הוראה 451 מחייבת את הבנקים להציג במחשבון המקוון את עמלות הפירעון ואת שיעור הריבית לצורך השוואה, שמשקלל את העלויות ומאפשר לבדוק אם המחזור כדאי.

שקיפות ומידע

לפי הוראה 451, הבנקים צריכים להציג באתר שלהם מידע על סוגי ההלוואות, על אופן חישוב הריבית וההצמדה, על שלבי הבקשה ועל העמלות. לקוחות שאינם משתמשים בערוצים דיגיטליים זכאים לקבל את המידע בדרכים סבירות אחרות. כדאי לנצל את המידע הזה לפני הפגישה בבנק.

שאלות נפוצות

האם הבנק יכול לגבות דמי שריון על ריבית?

לא. הוראה 451 אוסרת על גביית עמלה עבור הבטחת הלוואה, כמו דמי שריון.

כמה עולה שמאות לבנק?

החיוב מוגבל לעלות בפועל או לתעריף הבנק, הנמוך מביניהם, לפי הוראה 451. העלות עצמה משתנה בין שמאים ונכסים.

האם אפשר לקבל אישור עקרוני בחינם?

כן. לפי הוראה 451, האישור העקרוני ניתן בשלב שבו המבקש אינו נושא בעלויות.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.