אילו סעיפים בחוזה שכירות למגורים בטלים לפי החוק

חוזה שכירות הוא הסכם בין שני צדדים, ובדרך כלל הם רשאים לקבוע בו מה שהם רוצים. אבל בחוזה שכירות למגורים, החוק מגביל את חופש החוזים כדי להגן על השוכר. סעיף בחוזה שסותר את ההגבלות האלה אינו תקף, גם אם השוכר חתם עליו. כדאי להכיר אותם לפני שמנסחים חוזה או חותמים עליו.

העיקרון: אין להתנות אלא לטובת השוכר

סעיף 25יד לחוק השכירות והשאילה קובע שני כללים:

• לפי סעיף 25יד(1), אין להתנות כלל על סעיף 25ו, כלומר על החובה למסור דירה ראויה למגורים.

• לפי סעיף 25יד(2), אין להתנות על רשימה של הוראות אלא לטובת השוכר. הרשימה כוללת את סעיפים 6, 8 עד 10, 15, 21(ב) ו-(ג), 23 עד 25ה, 25ח(א)(1), (ב) ו-(ג), ו-25ט עד 25יג.

"לטובת השוכר" פירושו שאפשר לשפר את מצבו של השוכר לעומת החוק, אבל לא להרע אותו.

סעיפים נפוצים שאינם תקפים

על בסיס הרשימה הזו, אלה דוגמאות לתניות שלא יהיו תקפות בחוזה שכירות למגורים שהסימן חל עליו:

• תניה שהשוכר מקבל דירה שאין בה, למשל, מחיצה בין השירותים לדירה, או שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות. זה נוגד את סעיף 25ו.

• תניה שמגדילה את הערובות מעבר לנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה לבין שלושה חודשי שכירות. זה נוגד את סעיף 25י.

• תניה שמחייבת את השוכר לשלם ביטוח מבנה, דמי תיווך של המתווך של המשכיר, או החלפת מערכות קבועות. זה נוגד את סעיף 25ט(ב).

• תניה שמאריכה את זמן התיקון של המשכיר מעבר ל-30 ימים, או מעבר לשלושה ימים בפגם דחוף. זה נוגד את סעיף 25ח(ב).

• תניה שמאפשרת למשכיר לבטל את החוזה בלי עילה, כשלשוכר אין זכות דומה. לפי סעיף 25יג(א) תניה כזו בטלה.

• תניה שמקצרת את 90 הימים שבהם המשכיר צריך להודיע על מימוש אופציה או על ביטול. זה נוגד את סעיפים 25יב ו-25יג.

• תניה שמאפשרת למשכיר להחזיר את הערובה מאוחר מהמועד שבחוק, או לממש אותה בעילות שאינן בחוק. זה נוגד את סעיף 25י.

תניית פטור מאחריות לפגמים

סעיף 8 קובע שתניה הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי התאמה או לפגם, או המגבילה את אחריותו, בטלה אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד המסירה ולא הודיע עליהם לשוכר. במילים אחרות, סעיף "השוכר ראה את הדירה ומוותר על כל טענה" אינו מגן על משכיר שהסתיר ליקוי ידוע. לכן התוספת השנייה לחוק מחייבת לפרט בחוזה פגמים וליקויים שאינם קלי ערך הידועים למשכיר.

כשהחוזה מוחרג

ההגבלות האלה חלות רק כשהסימן חל על החוזה. לפי סעיף 25טו, הוא אינו חל, למשל, על השכרה לנופש, על חוזה עד שלושה חודשים בלי אופציה, על חוזה ליותר מעשר שנים בלי זכות ביטול למשכיר, או על חוזה שדמי השכירות בו עולים על הסכום המעודכן. בנוסף, לפי סעיף 25טו(ב), בחוזה בין קרובי משפחה לא חל סעיף 25יד(2), אבל סעיף 25יד(1) ממשיך לחול.

מה עושים עם סעיף כזה בחוזה שכבר נחתם

לדעתנו, אין צורך לבטל את כל החוזה. במקרים רבים די בכך ששני הצדדים יבינו שהסעיף אינו תקף ויפעלו לפי החוק. אם המשכיר כבר גבה סכום שאסור היה לגבות, השוכר יכול לבקש בכתב את השבתו. במחלוקת כדאי להתייעץ עם עורך דין.

שאלות נפוצות

חתמתי על סעיף שמוותר על זכויותיי. האם אני מחויב לו?

אם הסעיף נוגד הוראה שאין להתנות עליה אלא לטובת השוכר, הוא אינו תקף כלפיך, גם אם חתמת. יש לבדוק שהחוזה אינו נופל באחד החריגים של סעיף 25טו.

האם כל החוזה בטל אם יש בו סעיף כזה?

החוק מתייחס לתניה עצמה ולא לחוזה כולו. בדרך כלל שאר החוזה ממשיך לחול.

אילו סעיפים כן אפשר לשנות בחוזה?

הוראות שאינן ברשימה של סעיף 25יד, כמו הכללים על שינויים בדירה לפי סעיף 20א או העברת השכירות לפי סעיף 22, נתונות להסכמת הצדדים, בכפוף לדין.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי נכסים שרוצים לנסח חוזי שכירות שמתאימים גם לתכנון עתידי של הבניין, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.