אילו דירות לא נספרות בבדיקת דירה יחידה

נקודת המוצא

פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין דורש שהדירה הנמכרת תהיה הדירה היחידה של המוכר – והבדיקה נעשית ברמת התא המשפחתי. אלא שבחיים האמיתיים יש לאנשים לא פעם זכויות חלקיות בנכסים אחרים. סעיף 49ג לחוק קובע מקרים שבהם דירה נוספת לא תיחשב, וסעיף 49ד קובע מתי דירה בבעלות חברה כן תיחשב.

החריגים שבסעיף 49ג

לפי הסעיף, רואים את הדירה הנמכרת כדירה היחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת שמתקיים בה אחד מאלה:

דירה חלופית – דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה (ולפי מדריך רשות המסים, ברכישה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 – 18 חודשים).

שכירות מוגנת ותיקה – דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.

חלק קטן – דירה שחלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש. בדירה שהתקבלה בירושה, החלק המותר הוא עד מחצית.

דירת ירושה מסוימת – דירה שהתקבלה בירושה, כאשר המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש, ולמוריש הייתה לפני פטירתו דירת מגורים אחת בלבד.

דירה בבעלות חברה – סעיף 49ד

סעיף 49ד פועל בכיוון ההפוך: הוא קובע מתי דירה שאינה רשומה על שם המוכר עדיין תיחשב כדירה נוספת שלו. לפי הסעיף, דירה המשמשת או מיועדת למגורים שבבעלות איגוד (למשל חברה) תיחשב כדירה נוספת של המוכר, אם יש לו באמצעות זכויותיו באיגוד חלק העולה על שליש בבעלות בה – או חלק העולה על מחצית אם ירש את זכויותיו באיגוד. החריגים: דירה שהיא מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, ודירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.

המחיר של שימוש בחריג

לחריגים יש השלכה עתידית. לפי סוף סעיף 49ב(2), הפטור לא יחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) (החלק שאינו עולה על שליש או מחצית), ועל מכירת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, אם בשל אותו חלק או אותה דירה הוחלה החזקה במכירת דירה אחרת בפטור. במילים אחרות: אם השתמשתם בחריג כדי למכור את הדירה העיקרית בפטור, לא תוכלו בהמשך למכור את החלק הקטן או את הדירה המוגנת עצמם בפטור דירה יחידה.

מדריך רשות המסים מנסח זאת כתנאי בפטור: הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על שליש, או דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של המוכר בה לא עלה על מחצית – בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2), למעט אם היא עומדת בתנאי הפטור לדירת ירושה.

דוגמה כללית להמחשה

משפחה מחזיקה דירת מגורים, ובנוסף לאחד מבני הזוג יש רבע מדירה שהתקבלה במתנה מההורים. בעת מכירת דירת המגורים, הרבע לא ייספר, כי החלק אינו עולה על שליש. אולם אם בעתיד ירצה בן הזוג למכור את הרבע הזה, הוא לא יוכל לעשות זאת בפטור דירה יחידה, כי החזקה כבר נוצלה בגינו. זו דוגמה עקרונית בלבד, וכל מקרה תלוי בפרטיו.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, לפני מכירה כדאי לעשות "מפת זכויות" של התא המשפחתי, כולל זכויות בחברות ודירות שהתקבלו בירושה או במתנה, ולהחליט באיזו דירה נכון יותר להשתמש בפטור. לפעמים הוויתור על החריג היום משאיר אפשרות טובה יותר מחר.

שאלות נפוצות

ירשתי חצי דירה מאבי. האם זה פוגע בפטור על הדירה שלי

לפי סעיף 49ג(3), חלק בדירה שהתקבלה בירושה שאינו עולה על מחצית לא נספר. ייתכן גם שיחול החריג של דירת ירושה לפי סעיף 49ג(4).

יש לי 40% במניות חברה שמחזיקה דירה. האם זו דירה נוספת

לפי סעיף 49ד, אם החלק שלך בבעלות בדירה באמצעות החברה עולה על שליש, והדירה אינה מלאי עסקי או מושכרת בשכירות מוגנת ותיקה, היא תיחשב דירה נוספת.

האם אפשר להשתמש בחריג ואחר כך למכור גם את החלק בפטור

לפי סוף סעיף 49ב(2), לא בפטור לפי אותו סעיף, אם החזקה הוחלה בגינו במכירה פטורה קודמת.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.