איזה מסלול מס לבחור על שכר דירה: השוואה בין שלושת המסלולים

משכיר דירת מגורים בישראל, שאינו פועל במסגרת עסק, יכול בדרך כלל לבחור בין שלושה מסלולים למיסוי ההכנסה משכר הדירה. כל מסלול מתאים למצב אחר, ואין מסלול אחד שעדיף תמיד. העמוד הזה משווה ביניהם ברמה העקרונית, ובעמודים נפרדים הרחבנו על כל מסלול.

מסלול ראשון: פטור עד התקרה

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, קובע פטור ממס ליחיד שהכנסתו מהשכרת דירות מגורים אינה עולה על תקרה חודשית. לפי נוסח החוק, נכון למועד כתיבה, התקרה בשנים 2024 עד 2027 היא 5,654 ש"ח לחודש. העיקרים:

• הבדיקה היא לפי סך כל ההכנסה מהשכרת דירות מגורים בחודש השכרה, כולל ההכנסה של בן זוג שמתגורר עם המשכיר ושל ילד עד גיל 18.

• כשההכנסה עולה על התקרה, הפטור קטן בהדרגה: התקרה מופחתת בסכום שבו ההכנסה עולה עליה.

• הפטור חל על שכירות למגורים לשוכר שהוא יחיד, או לגוף מסוים שנציב מס הכנסה קבע.

• תנאי לפטור: בידי המשכיר מסמך בחתימת השוכר המאשר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד.

מסלול שני: 10% מההכנסה ברוטו

לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, יחיד שיש לו הכנסה מדמי שכירות מדירה המשמשת למגורים בישראל, שאינה הכנסה מעסק, רשאי לשלם מס בשיעור 10% מההכנסה. העיקרים:

• המס משולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס, אלא אם שולמו באותה שנה מקדמות.

• אין ניכוי של הוצאות, פחת או הפחתה, ואין קיזוז, זיכוי או פטור.

• בעת מכירת הדירה, לחישוב מס השבח מוסיפים לשווי המכירה את הפחת שהיה אפשר לנכות בתקופה זו.

• מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה למגוריו רשאי, בתנאים, לנכות את שכר הדירה ששילם.

מסלול שלישי: מס רגיל לפי מדרגות

במסלול הרגיל ההכנסה משכירות מחויבת במס לפי סעיף 121 לפקודה, בשיעורי המס החלים על הכנסה שאינה מיגיעה אישית. מנגד, במסלול הזה מותר לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה ופחת, ויש חובה להגיש דוח שנתי.

שילוב בין מסלולים

לפי המידע של אתר "כל זכות", אי אפשר לפצל באותה שנה את ההכנסה מאותה דירה בין כמה מסלולים, ואי אפשר לקבל פטור חלקי ובמקביל לבחור במסלול 10% לגבי אותה דירה (מקור: רשות המסים, 2026). בעל כמה דירות עשוי במקרים מסוימים לבחור מסלולים שונים לדירות שונות, ולכן כדאי לבדוק זאת עם יועץ מס.

שאלות שיעזרו לבחור

החלק הזה הוא כלי חשיבה שלנו ולא המלצה מיסויית אישית:

• מה סך ההכנסה החודשית מכל הדירות למגורים, יחד עם בן הזוג? אם היא בתוך התקרה, מסלול הפטור הוא בדרך כלל נקודת הפתיחה.

• האם יש הוצאות משמעותיות על הדירה, למשל תיקונים גדולים? אם כן, המסלול הרגיל עשוי להתאים יותר, בגלל ניכוי ההוצאות והפחת.

• מה שיעור המס השולי שלכם? ככל שהוא גבוה יותר, מסלול 10% נעשה אטרקטיבי יותר ביחס למסלול הרגיל (מקור: רשות המסים, 2026).

• האם אתם משכירים את דירתכם היחידה ושוכרים דירה אחרת? במקרה כזה כדאי לבדוק את הניכוי המיוחד שבסעיף 122(ו).

• האם אתם מתכננים למכור את הדירה בעתיד? במסלול 10% יש השלכה על חישוב מס השבח (מקור: רשות המסים, 2026).

מה לגבי דיווח

לפי מסמך מרכז המחקר של הכנסת, תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון) קובעות שהכנסה משכר דירה עד גובה התקרה אינה מחייבת בפני עצמה הגשת דוח, אלא אם המשכיר חייב בדוח מסיבה אחרת. מי שבוחר במסלול הרגיל חייב להגיש דוח שנתי. במסלול 10% התשלום נעשה פעם בשנה, וכדאי לברר מול רשות המסים את אופן הדיווח המתאים למצבכם (מקור: רשות המסים, 2026).

שאלות נפוצות

האם אפשר לשנות מסלול משנה לשנה?

החוק בנוי על בחירה לגבי שנת מס. ככלל ניתן לבחור מחדש בכל שנה, אבל כדאי לבדוק עם יועץ מס את ההשלכות, בעיקר לגבי פחת ומס שבח.

האם המסלולים חלים גם על השכרה לחברה?

הפטור חל על השכרה למגורים לשוכר שהוא יחיד, או לגופים מסוימים שקבע נציב מס הכנסה. השכרה לחברה רגילה לא תזכה בדרך כלל בפטור, ויש לבדוק את המסלולים האחרים.

האם התקרה מתעדכנת?

לפי נוסח החוק, התקרה בשנים 2024 עד 2027 היא 5,654 ש"ח לחודש. מומלץ לבדוק באתר רשות המסים את הסכום העדכני בכל שנה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), סעיפים 121 ו-122 לפקודת מס הכנסה ומסמך מרכז המחקר של הכנסת. הוא אינו מהווה ייעוץ מס, ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס.

לבעלי דירות להשקעה שבוחנים את עתיד הנכס, כולל פוטנציאל להתחדשות עירונית, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.